【投資加國樓市】 【先抓住樓市滯後期】 樓市每隔一段時間，會出現供給和需求的不平衡，導致不是買家市場，就是賣家市場。 從賣家，買家，到平衡的這段間隔期，其實有規律可循，十年上下，輪迴一次，這就是房市的滯後期。有加拿大樓市分析師指出，能夠準確判斷識別，掌握並抓住房市滯後期的投資客人，才是房產投資的智者。 通常情況下，開發商買來土地後不會立刻起樓，而是囤地靜待市場輪迴。當然這段時間，開發商會著手準備申請建築許可，囤積建材，為未來隨時的放盤做好各種相應的充分準備。 市場上的樓盤供大於求時，樓價會平穩，並逐漸回落，買家們選擇多，在談判過程中佔據主動，談合同時又要求驗樓，也有牙力向賣家講價，這情況，就是買家市場。 移民、留學生這些逐年增加的外來人口，以及本地大學畢業開始就業的年輕人對住房的需求增加，市場上的現有樓盤或租或買，逐漸被消化，樓市開始出現求大於供的趨勢。 買家們的選擇範圍縮小，出現幾人爭一個單位的情況，賣家們在談判過程中佔據上風，要求買家取消貸款和驗樓條件，並採取低開高走搶盤的方法高價出售物業，遇有此情況，就是賣家市場。 說回到開發商建築樓盤的例子。賣家市場初始，眾多開發商迅即放盤，買家們蜂擁而上，繳納押金不眨眼，類似這兩年的樓花熱。 從放盤到開建，最後交吉，最少要間隔三年甚至更長的時間，這期間內，市場上的現有樓盤，仍然被繼續快速消耗，自住業主，投資客人，多數被市場上的樓盤短缺以及飛速漲起來的價格沖昏頭腦，匆忙入市，導致樓價更高。 三年後，各路開發商們的樓盤開始交接，市場上同時出現大量出售和出租的樓盤，供給在短時間內達到最大量，飽和程度高，市場因此逐漸冷卻，或因其它干擾因素瞬間冷卻，於是再次出現買家市場。循環往復，以至無窮。 炒股賺錢時，股市危如累卵，當多數人都想做地產經紀，全民夢想靠房產賺出幾輩子的養老金時，這個情況其實是最危險的。 房市有滯後期，但不是就擺在那裡。需要有敏銳的判斷識別能力，並能迅即作出應變。聽起來難，實際上的確很難；想買到最低點，賣在最高點，不容易。 2017年4月27日，海外買家稅等地產16條新政出台後，市場反應遲緩，多數賣家和買家，包括地產經紀，都心存幻想，並沒有立刻意識到未來的日子會是現在這樣。而在此期間識別，判斷並準確抓住市場滯後期的人們，得以逃出生天。 新政出台等待交房日子裡，買家在多方信息提供下，開始與賣家商議，要求稍作降價，以期按時交房賣家不允，堅決要求執行合同，雙方僵持不下；6月開始，新政滯後期逐漸過去，高端獨立屋降幅已達20％，房市衰敗初現端倪。 後來的形勢證明，此刻的降幅，仍屬可以接受範圍，與今日同等獨立屋降幅超過32％相比，如果此刻賣家當機立斷，接受買家降價要求，仍可全身而退。 賣家堅持不降價，不延期，可以退出合同，但要求買家在原來的定金上追加損失費。買家果斷捨棄定金，並追加損失費，得以解除合同。 現在的形勢似乎是，如果持有公寓單位，並且真需要錢，賣了也無妨，因為獨立屋和公寓目前是相反的滯後期。 2019年開年，從漲勢到銷售量，表現平穩，作為投資者，有理由觀望；您是自住買家，在目前市場下，半獨立和獨立屋已經基本沒有補跌的空間，可以出手。 如果您是賣家，並且手裡幾個單位，能不賣就不賣，要賣的話就先賣小的，後賣大的，並目先賣共管公寓，後賣無管理費物業。當然，具體到實際操作中，決定權當然在賣家和買家的手裡，但投資操作涉及風險，還是要看買賣當時的市場趨勢才能作決定和定論。

【新地鐵線開通全城關注】 【將帶動YONGE、FINCH一帶樓價】 2017年以來，儘管針對海外買家以及房貸的新政策出臺，對樓市造成的衝擊有限。 不過，由於公寓單位往往有其獨特的定位和功能，售價對很多人而言也易於負擔，因此公寓銷售量一直有持續上揚之勢，特別是北約克YONGE街乃至於租盤也跟著水漲船高。 目前公寓現樓一旦上市，即能在短時間以高出叫價出售，受歡迎程度可見一斑。最近媒體爭相報道，安省省府將推動多倫多地鐵延長線系統，並優先啟動4項工程，其中包括與華人生活聚居區息息相關的 FINCH以北 至 RICHMOND HILL CENTER 一段。 多倫多《星報》報道，安省省府計劃推展YONGE街地鐵延長線，與多倫多交通紓緩線工程，並加快工程的進度。約克區主席 WAYNE EMMERSON 直言，視地鐵從多倫多的 FINCH AVE 延伸至 HIGHWAY 7 一直是約克區的頭號大事。而CUMMER AVE 將是 FINCH以北的第一站 。 這段交通高峰路段每天有上萬名乘客，地鐵服務至關重要，可以大力緩解公路塞車問題，同時可以取代大批公交巴士。 EMMERSON表示，約克區一直表示這條地鐵延長線應該馬上動工，可以與多倫多市中心的舒緩線同步進行。目前，這一線路的技術測試已經展開，但是全面開工仍然需要省和聯邦政府的資助。 央街延長線將從 FINCH站 至 RH CENTRE，共設5個站，長7.4公里，預計工期12個月。目前該工程已經完成環境評估。 YONGE街 地鐵是一個垮轄區的項目，涉及多倫多市、萬錦、旺市和列治文山。 FINCH站 將向北延伸7.4公里，至7號公路的列治文山/朗格斯塔夫門戶城市發展中心。這條重要的快速運輸線路將包括5個站點： • CUMMER/ DREWRY • STEELES • CLARK • LANGSTAFF/ LONGBRIDGE • RICHMOND HILL CENTRE。 此延長線的初步規劃、設計及工程階段目前正在進行中，預計在未來12個月內完成。 YONGE街與FINCH一帶從來都廣受留學生和白領歡迎，相當便捷的交通條件和各國美食匯聚的生活環境，令其成為多倫多以北最重要的居住地區。一旦FINCH至RH Center段的地鐵線建成，其交通中樞的角色將會更為突出。預期YONGE街 FINCH一段樓價將會持續上揚。

【回勇！大溫地產2月交投大漲34.5％】 大溫地產局公佈今年2月大溫房地產銷售數據，交投較上月有明顯回升。 2月大溫有1484宗樓房交易，比1月的1103宗交易上漲了34.5%。雖然比起10年的平均值還是低了42.5%。但至少也為2019年春季帶來了好兆頭。 大溫地產局主席Phil Moore表示，大溫地產一直以買家為主，2月銷量回升貫徹了這一點，當中包括獨立屋買賣。至於2月新供應的房屋數量則比1月少19.7%，比上年同期下降7.8%。目前在MLS (Multiple Listing Service，加拿大地產協會擁有的線上樓房成交列表 上共有1萬1500多套樓房掛牌開售，比一年前幾近增加了一半供應。 ●整體銷售數字上升 有說，一個城市的售掛比 (Sales/Activity Ratio 如果在12至20%之間，這個市場可算是平衡；若低於12%，就可以理解為買方主導市場。而在剛過去的2月，大溫全部房屋的售掛比為12.8% ，獨立屋是8.5%，Townhomes是15%，公寓則是17%，三者的售掛比均較1月上升。 至於2月的具體銷售數字，獨立屋有448宗交易，Townhomes是277宗，而公寓更賣出759個單位。而在市場曝光到賣出需要的時間，則分別為獨立屋：55天，城市屋：39天，公寓：40天。 ●今年樓價將較去年穩定 大溫地區所有房屋的基準價目前是101.66萬元，比去年同期下降了6.1%，在過去半年跌了6.2%，然而比較1月，只下降了0.3% ，展望今年樓價較上年穩定。 至於獨立屋的基準價，是144.31萬元，比去年同期下降9.7%，比今年1月下降0.7%；Townhomes的基準價是78.93萬元，比去年同期下降3.3%，比今年1月跌1.4%；而公寓的基準價是66.03萬元，比去年同期下降了4%，但比今年1月上漲了0.3%。 ●今期當旺地區比一比 大溫地產局的過去3個月的記錄顯示，在云云20多個分區中只有鮑文島均價上漲，但也不過微升0.8%。整體而言「表現最好」(跌得少 的地區有：陽光海岸 (下跌0.4%、高貴林港(跌0.6%、南本拿比 (跌1.1%074、斯闊米甚 (跌1.4%、惠斯勒(跌1.4%。 獨立屋表現方面，以斯闊米甚 (升2.9%、惠斯勒 (升2.3％、鮑文島 (升0.8%、皮特草原 (升0.2% 這幾個地區的走勢較好。 至於公寓的「排行榜」則如下：高貴林港 (升3.9%、溫哥華西 (升0.3%、列治文 (升0.3%。

【卑詩省樓市年度預測報告】 2月25日，卑詩省地產及房屋協會發佈了今年年度預測報告，預計今年樓市會回升。報告估計未來住宅樓宇交易銷售量將上升2.1%達到80,000個單位，比起去年(2018年 的78,345個單位交易量多出1,655個。預計到2020年，卑詩全省的房屋銷售量將達到85500套，大幅增長6.9%。 根據Multiple Listing Service (MLS 系統的數據，卑詩全省最近10年的住宅地產市場的平均交易數值為85800次。也就是說到2020年，全省的住宅單位銷售量就將接近十年平均值。其中，大溫和菲沙河谷地區的房屋銷售都會有所增長，漲勢分別為5.8%和6.5%。 不過，從交易價格看來，受市場供應充足影響，預計大溫地區2019年的樓價仍將小幅下降2.7%，菲沙河谷地區的樓價則會小幅度增長0.3%。報告預測，到了2020年，樓價將繼續上漲趨勢，預計大溫和菲沙河谷樓價都將上漲1%和1.3%。 報告分析指出，抵押貸款的B20壓力測試將繼續影響卑詩全省的房地產銷售量，不過市場也在逐步適應B20法規。根據報告分析，全省的房屋庫存量還將繼續增長，包括大溫、菲沙河谷等所有地區，因此，對於想要入手買房子的人來說是個不錯的時機。 根據卑詩省地產及房屋協會的分析預測，全省經濟GDP將在2019年增長2.6個百分點。就業率也將繼續上升1.7%，個人所支配家庭收入和工資水平也都將繼續上漲。報告同時預測，5年期固定貸款利率還將保持現有水平，有小幅度上漲。

【大溫獨立屋來年房價升幅放緩】 【邊區「入場費」最便宜？】 昨天我們講到大溫「最貴社區」，今日我們也來看看大溫十個最便宜的社區。 - 米遜 Dewdney Deroche 44.9萬； - 陽光海岸地區 Pender Harbour 53.7萬； - 北素里 Bridgeview 54.9萬； - 米遜 Durieu 55.9萬； - 陽光海岸地區 Sechelt District 56.2萬； - 陽光海岸地區 Halfmoon Bay 60.2萬； - 米遜 整體城區 64.9萬； - 斯闊米什 Northyards 65.5萬； - 陽光海岸地區 Gibsons 65.8萬； - 米遜 Hatzic 66.6萬。 大溫最貴的獨立屋社區平均價為566萬，但最便宜的只需45萬就可「入場」。 而從溫哥華西區 的Shaughnessy開車到米遜Dewdney Deroche，雖然車程也不過個多小時，但房價已經相差12倍，蓋因這些社區大多位處郊區，唯一例外的是素里的Bridgeview區，雖然該區由於該區有大量難民，治安也不佳，加上交通不便和地理因素，引致該區房價一直處於低水平。 事實上，早前溫哥華樓市炒風過熱間接令房價飆升，但卑詩省新政府已推出多項措施調節樓價。分析師預期，2018年大溫平均樓價僅上升1.8%，大幅低於年中預期的5.5%；而來年樓價預測也比半年前的預期較為審慎，展望大溫地區的樓價升幅將會放緩，平均房價或只會升約1.7%。

【CREA 8月數據公布：全國樓市銷量連升4個月】 加拿大地產協會（CREA）8月份重點公布： ✦ 全國樓市成交量按月上升0.9% ✦ 實際全國銷售活動(未經季調按年跌幅3.8% ✦ 8月份新放盤數量與7月份相若 ✦ 8月份MLS樓價指數(HPI按年上升2.5% 加拿大地產商會（CREA）統計顯示，8月份全國地產銷售量較7月份略增0.9%，是連續第4個月上升；但仍然比去年同期下跌3.8%，也未回復至2014年初的水平。 多重電腦放盤系統(MLS數字顯示，在大多倫多地區樓巿的繼續帶動下，全國有大約半數地產市場較7月暢旺；滿地可和愛民頓的銷售更活躍，但卑詩省主要城市則交投放緩，銷售量減少3.8%。 商會總裁Barb Sukkau指出，樓盤銷售依然受今年開始實施的物業貸款壓力測試打擊。壓力測試令買家卻步的情況，要視乎地點、戶型和樓價而有不同程度的影響。 ➤ 樓價指數升幅最大是柏文9.5% 商會首席經濟師Gregory Klump表示，過去幾個月，地產市道市況繼續隨不同地區和樓價有顯著差異。此外，單月份升幅放緩，意味著近來的反彈可能開始失去動力。 8月份新放盤數量與7月份相若，主要是大溫哥華地區和滿地可的供應增加，抵消了大多倫多地區和溫尼辟的掛牌數量減少。 銷售量微升而放盤量不變，令銷售與新盤比率由7月份的56.2%上升至56.6%，全國長期平均比率為53.4%。以各地8月份的銷售與新盤比率看來，有大約三分二的市場屬於均衡。8月底的全國樓盤庫存量為5.2個月，維持長期平均水平。 加權基準綜合屋價指數（Aggregate Composite HPI）在8月份升2.5%。升幅最大是柏文單位的9.5%，鎮屋和排屋也升4.3%。獨立平房微升0.4%，雙層獨立屋則稍跌0.4%。 卑詩省低陸平原升勢減慢，大溫哥華地區的加權基準綜合屋價指數升4.1%，菲沙河谷升10.7%；維多利亞升8.5%，溫哥華島其他市鎮升13.6%。 安省的咸美頓-伯靈頓升7.2%，尼亞加拉升6.6%，貴湖升5.3%，大多倫多地區升1.4%，渥維爾-8米頓升1.2%。巴里市和周邊下跌2.7%。渥太華的雙層獨立屋升8.2%，帶動整體屋價指數升7.1%。 大滿地可地區也在雙層獨立屋升6.3%的推動下，樓價升5.9%。亞省的卡加利和愛民頓，屋價指數則分別下調2.2%和2.1%。

【西雅圖樓市分析：樓價連續19個月領跑全國】 西雅圖，美國華盛頓州的港口城市與加拿大的溫哥華接壤，從溫哥華前往僅需3個小時車程便可到西雅圖市區。這是座有着許多頭銜的國際都市，「比爾蓋茨的的故鄉」、「波音飛機的故鄉」、「星巴克的發源地」等等，數不勝數的頭銜訴說着這座城市的不一般，然而卻沒有給這座城市帶來過多的商業化，它還是公認的全球宜居城市。 第二次世界大戰後，西雅圖經濟的迅速崛起與延續至今的繁榮市場不少原因是得益於當時波音公司帶來的經濟效益。而時至今日，波音公司雖然已將總部遷往芝加哥，但其不少大型工廠依然駐紮在西雅圖。 「大西雅圖地區」（Seattle Metropolitan Area）指的是包括主要城市西雅圖， Bellevue，Tacoma，WA Metropolitan Statistical Area。而亞馬遜總部、星巴克總部、華盛頓互惠銀行、原波音總部均設立在西雅圖市區。 但與此同時，由於市區土地開發程度受限，也為了配合企業擴張的大趨勢，不少大公司也會將總部設立在緊靠西雅圖市區的周邊城市中。 比如，微軟總部設立在雷德蒙德 (Redmond，谷歌的開發部門設立在柯克蘭(Kirkland，零售商Costco公司總部設在伊瑟闊（Issaquah），美國的Expedia的總部設立在Bellevue。 得益於大型企業帶來的現金流，投資流與人口流，西雅圖樓市的發展可謂發展迅速，世界權威金融分析機構標準普爾今年上半年的數據顯示，西雅圖的樓價中位數同比上升了13 ％，已經連續19個月領跑全國，大有打破舊金山在世紀之交創造的連續20個月樓價升幅的全美最快記錄。 從去年到今年，全美20個大都會區的樓價中位數平均升幅達到6.8％，而西雅圖13％的升幅是全美平均升幅的2倍。同時，根據美國地產網站Zillow的的調查，在2017年的全美房產銷售業績中，西雅圖憑藉44.7％的收益率位列全美第三，僅次於聖何塞(San José和舊金山。 那麼，西雅圖的樓市究竟如何？樓價和租金有何變化？ 1. 熱門地區樓價 說起整個大西雅圖的樓市熱門地區，當之無愧的就是西雅圖 - Tacoma - Bellevue組成的「黃金三角地帶」。 根據全球權威房產機構的Zillow的測評，目前該區域的樓市需求相當熾熱，出現供不應求的情況，是賣方市場。該地區樓價中位數為492,700美元，較去年同比上升11.4％，預計在未來的一年將有7.1％的持續性增長。黃金三角地帶每平方英尺的中位數價格為281美元，高於所在州華盛頓州的226美元。 另一個熱門地區就是谷歌核心的開發部門所在城市柯克蘭。 全年至今，該地區的樓盤增值狀況空前，在755,100美元的樓價中位數下，依然達到了12.4％的升幅，預計明年升幅將達到5.2％。相對黃金三角地帶，柯克蘭的樓市相對中和，但是均價較高，每平方英尺的中位數價格為436美元，遠遠高於西雅圖地區的平均281美元。 2. 樓價持續攀升為哪般？ 造成整個大西雅圖地區樓價持續上升的原因，除了經濟的穩固增長外，供求失衡成為了重要的動因，大量的企業的入駐為大西雅圖帶來了大批人才流，其中典型的就是亞馬遜，微軟等公司為當地注入的科技從業人員，這些人本身收入較高，引起了當地的住屋剛需。 據著名的工資調研網站Glassdoor統計，西雅圖的軟件工程師年收入平均可以達到118,034美元，高於全美平均水平的13％左右。剛需+強購買力成為了當地樓市的強心劑。 但是，在過去的一年中，全美待售房屋的數量下降了6.3％。而在大西雅圖，今年三月份的待售房屋數量只有2,000棟。過去20年間，本地區三月份的平均待售房屋超過7,800棟，幾乎是現在的四倍。 除了供應不足這個重要因素外，西雅圖樓價的持續穩步提升與全美大局勢的影響也有著千絲萬縷的關係。 1，特朗普政府稅改政策的影響，全球範圍內美元的強勢地位使得大量資本回流美國，而西雅圖作為美國的資本聚集地，憑藉著大量大型企業的入駐，必然首當其衝。 2，美聯儲的一再加息，使大量資金流入銀行，銀行放貸能力更加強勁，對於剛需置業人士來說無疑是好消息，銀行持續放貸，買樓需求就持續上升，樓價自然水漲船高。 3，對於投資者來說，美元的強勢地位無疑使最好的磁鐵，而西雅圖本身的樓相對健全，透明度高，泡沫較少，因此成為了投資者們投資美國的優選。 供應萎靡，剛需暴漲還使得西雅圖當地樓盤的成交價格普遍高於掛牌價格。來自標普公司的總監David Blitzer表示，目前已經呈現除了極強的賣方市場格局，除非在未來出現供給關係逆轉，庫存增長速度超過物業銷售速度，或者經濟衰退，否則樓價將繼續攀升。 3. 租金澎漲 一邊，高收入人士持續在樓市發力，烘托房價上漲，而另一邊，中層人群（年收入在4萬美元左右）也在租房市場相當活躍，使得租金與樓價同向運作。租房市場上，最濃墨重彩的一筆莫過於亞馬遜公司就業熱潮的驅動。亞馬遜公司坐落於西雅圖的南湖聯盟，因此我們將此稱之為「南湖聯盟就業熱潮」。 有統計顯示，從2011年起，西雅圖地區的的租金上升就與南湖聯盟就業熱潮有著莫大的關聯，此時間段內，南湖聯盟員工大幅度增加，同期的租金上升幅度也最大。 南湖聯盟在他們居住區的就業人數的平均年變化與每平方英尺租金中位數的平均年變化之間的關係，呈正向相關，且方向持續上行。當然，南湖聯盟的就業熱潮只是近年來租金上升的一小部分原因，但是就整體大西雅圖地區來說，租金上行趨勢仍然是主流。 Zillow的以快速上升的樓市價格和租賃價格、低失業率，以及穩定的收入增長和強大的就業機會做為依據，將西雅圖評為2018年全美第三大住房市場。其租金增長率是最高的，並且在未來的12個月裡，大西雅圖地區的租金預計將再上升3.5％。 4. 總結 ➤ 大型企業，尤其是科技型企業的駐紮為大西雅圖地區持續注入著資金與人才流，經濟發展一片向好。 ➤ 西雅圖已經實現連續19個月的樓價上升，預測即將打破舊金山的樓價增長記錄。在政府稅改政策，美聯儲加息政策的驅動下，大量資金流入樓市，銀行放貸能力增強，加上剛需置業人士，使得當地的需求異常蓬勃，但供給持續不足，綜合作用下，樓價穩固走高。 ➤ 就業市場的繁榮為西雅圖的租賃市場注入了活力，租金也隨著樓價節節上升。 ➤ 對投資者來說，美元的強勢地位使投資美元進入高漲階段，而西雅圖樓市泡沫少，投資起來更加保值，且目前看來，在未來樓價依然有上行空間。

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