【投資加國樓市】 【先抓住樓市滯後期】 樓市每隔一段時間，會出現供給和需求的不平衡，導致不是買家市場，就是賣家市場。 從賣家，買家，到平衡的這段間隔期，其實有規律可循，十年上下，輪迴一次，這就是房市的滯後期。有加拿大樓市分析師指出，能夠準確判斷識別，掌握並抓住房市滯後期的投資客人，才是房產投資的智者。 通常情況下，開發商買來土地後不會立刻起樓，而是囤地靜待市場輪迴。當然這段時間，開發商會著手準備申請建築許可，囤積建材，為未來隨時的放盤做好各種相應的充分準備。 市場上的樓盤供大於求時，樓價會平穩，並逐漸回落，買家們選擇多，在談判過程中佔據主動，談合同時又要求驗樓，也有牙力向賣家講價，這情況，就是買家市場。 移民、留學生這些逐年增加的外來人口，以及本地大學畢業開始就業的年輕人對住房的需求增加，市場上的現有樓盤或租或買，逐漸被消化，樓市開始出現求大於供的趨勢。 買家們的選擇範圍縮小，出現幾人爭一個單位的情況，賣家們在談判過程中佔據上風，要求買家取消貸款和驗樓條件，並採取低開高走搶盤的方法高價出售物業，遇有此情況，就是賣家市場。 說回到開發商建築樓盤的例子。賣家市場初始，眾多開發商迅即放盤，買家們蜂擁而上，繳納押金不眨眼，類似這兩年的樓花熱。 從放盤到開建，最後交吉，最少要間隔三年甚至更長的時間，這期間內，市場上的現有樓盤，仍然被繼續快速消耗，自住業主，投資客人，多數被市場上的樓盤短缺以及飛速漲起來的價格沖昏頭腦，匆忙入市，導致樓價更高。 三年後，各路開發商們的樓盤開始交接，市場上同時出現大量出售和出租的樓盤，供給在短時間內達到最大量，飽和程度高，市場因此逐漸冷卻，或因其它干擾因素瞬間冷卻，於是再次出現買家市場。循環往復，以至無窮。 炒股賺錢時，股市危如累卵，當多數人都想做地產經紀，全民夢想靠房產賺出幾輩子的養老金時，這個情況其實是最危險的。 房市有滯後期，但不是就擺在那裡。需要有敏銳的判斷識別能力，並能迅即作出應變。聽起來難，實際上的確很難；想買到最低點，賣在最高點，不容易。 2017年4月27日，海外買家稅等地產16條新政出台後，市場反應遲緩，多數賣家和買家，包括地產經紀，都心存幻想，並沒有立刻意識到未來的日子會是現在這樣。而在此期間識別，判斷並準確抓住市場滯後期的人們，得以逃出生天。 新政出台等待交房日子裡，買家在多方信息提供下，開始與賣家商議，要求稍作降價，以期按時交房賣家不允，堅決要求執行合同，雙方僵持不下；6月開始，新政滯後期逐漸過去，高端獨立屋降幅已達20％，房市衰敗初現端倪。 後來的形勢證明，此刻的降幅，仍屬可以接受範圍，與今日同等獨立屋降幅超過32％相比，如果此刻賣家當機立斷，接受買家降價要求，仍可全身而退。 賣家堅持不降價，不延期，可以退出合同，但要求買家在原來的定金上追加損失費。買家果斷捨棄定金，並追加損失費，得以解除合同。 現在的形勢似乎是，如果持有公寓單位，並且真需要錢，賣了也無妨，因為獨立屋和公寓目前是相反的滯後期。 2019年開年，從漲勢到銷售量，表現平穩，作為投資者，有理由觀望；您是自住買家，在目前市場下，半獨立和獨立屋已經基本沒有補跌的空間，可以出手。 如果您是賣家，並且手裡幾個單位，能不賣就不賣，要賣的話就先賣小的，後賣大的，並目先賣共管公寓，後賣無管理費物業。當然，具體到實際操作中，決定權當然在賣家和買家的手裡，但投資操作涉及風險，還是要看買賣當時的市場趨勢才能作決定和定論。