【西雅圖樓市分析：樓價連續19個月領跑全國】 西雅圖，美國華盛頓州的港口城市與加拿大的溫哥華接壤，從溫哥華前往僅需3個小時車程便可到西雅圖市區。這是座有着許多頭銜的國際都市，「比爾蓋茨的的故鄉」、「波音飛機的故鄉」、「星巴克的發源地」等等，數不勝數的頭銜訴說着這座城市的不一般，然而卻沒有給這座城市帶來過多的商業化，它還是公認的全球宜居城市。 第二次世界大戰後，西雅圖經濟的迅速崛起與延續至今的繁榮市場不少原因是得益於當時波音公司帶來的經濟效益。而時至今日，波音公司雖然已將總部遷往芝加哥，但其不少大型工廠依然駐紮在西雅圖。 「大西雅圖地區」（Seattle Metropolitan Area）指的是包括主要城市西雅圖， Bellevue，Tacoma，WA Metropolitan Statistical Area。而亞馬遜總部、星巴克總部、華盛頓互惠銀行、原波音總部均設立在西雅圖市區。 但與此同時，由於市區土地開發程度受限，也為了配合企業擴張的大趨勢，不少大公司也會將總部設立在緊靠西雅圖市區的周邊城市中。 比如，微軟總部設立在雷德蒙德 (Redmond，谷歌的開發部門設立在柯克蘭(Kirkland，零售商Costco公司總部設在伊瑟闊（Issaquah），美國的Expedia的總部設立在Bellevue。 得益於大型企業帶來的現金流，投資流與人口流，西雅圖樓市的發展可謂發展迅速，世界權威金融分析機構標準普爾今年上半年的數據顯示，西雅圖的樓價中位數同比上升了13 ％，已經連續19個月領跑全國，大有打破舊金山在世紀之交創造的連續20個月樓價升幅的全美最快記錄。 從去年到今年，全美20個大都會區的樓價中位數平均升幅達到6.8％，而西雅圖13％的升幅是全美平均升幅的2倍。同時，根據美國地產網站Zillow的的調查，在2017年的全美房產銷售業績中，西雅圖憑藉44.7％的收益率位列全美第三，僅次於聖何塞(San José和舊金山。 那麼，西雅圖的樓市究竟如何？樓價和租金有何變化？ 1. 熱門地區樓價 說起整個大西雅圖的樓市熱門地區，當之無愧的就是西雅圖 - Tacoma - Bellevue組成的「黃金三角地帶」。 根據全球權威房產機構的Zillow的測評，目前該區域的樓市需求相當熾熱，出現供不應求的情況，是賣方市場。該地區樓價中位數為492,700美元，較去年同比上升11.4％，預計在未來的一年將有7.1％的持續性增長。黃金三角地帶每平方英尺的中位數價格為281美元，高於所在州華盛頓州的226美元。 另一個熱門地區就是谷歌核心的開發部門所在城市柯克蘭。 全年至今，該地區的樓盤增值狀況空前，在755,100美元的樓價中位數下，依然達到了12.4％的升幅，預計明年升幅將達到5.2％。相對黃金三角地帶，柯克蘭的樓市相對中和，但是均價較高，每平方英尺的中位數價格為436美元，遠遠高於西雅圖地區的平均281美元。 2. 樓價持續攀升為哪般？ 造成整個大西雅圖地區樓價持續上升的原因，除了經濟的穩固增長外，供求失衡成為了重要的動因，大量的企業的入駐為大西雅圖帶來了大批人才流，其中典型的就是亞馬遜，微軟等公司為當地注入的科技從業人員，這些人本身收入較高，引起了當地的住屋剛需。 據著名的工資調研網站Glassdoor統計，西雅圖的軟件工程師年收入平均可以達到118,034美元，高於全美平均水平的13％左右。剛需+強購買力成為了當地樓市的強心劑。 但是，在過去的一年中，全美待售房屋的數量下降了6.3％。而在大西雅圖，今年三月份的待售房屋數量只有2,000棟。過去20年間，本地區三月份的平均待售房屋超過7,800棟，幾乎是現在的四倍。 除了供應不足這個重要因素外，西雅圖樓價的持續穩步提升與全美大局勢的影響也有著千絲萬縷的關係。 1，特朗普政府稅改政策的影響，全球範圍內美元的強勢地位使得大量資本回流美國，而西雅圖作為美國的資本聚集地，憑藉著大量大型企業的入駐，必然首當其衝。 2，美聯儲的一再加息，使大量資金流入銀行，銀行放貸能力更加強勁，對於剛需置業人士來說無疑是好消息，銀行持續放貸，買樓需求就持續上升，樓價自然水漲船高。 3，對於投資者來說，美元的強勢地位無疑使最好的磁鐵，而西雅圖本身的樓相對健全，透明度高，泡沫較少，因此成為了投資者們投資美國的優選。 供應萎靡，剛需暴漲還使得西雅圖當地樓盤的成交價格普遍高於掛牌價格。來自標普公司的總監David Blitzer表示，目前已經呈現除了極強的賣方市場格局，除非在未來出現供給關係逆轉，庫存增長速度超過物業銷售速度，或者經濟衰退，否則樓價將繼續攀升。 3. 租金澎漲 一邊，高收入人士持續在樓市發力，烘托房價上漲，而另一邊，中層人群（年收入在4萬美元左右）也在租房市場相當活躍，使得租金與樓價同向運作。租房市場上，最濃墨重彩的一筆莫過於亞馬遜公司就業熱潮的驅動。亞馬遜公司坐落於西雅圖的南湖聯盟，因此我們將此稱之為「南湖聯盟就業熱潮」。 有統計顯示，從2011年起，西雅圖地區的的租金上升就與南湖聯盟就業熱潮有著莫大的關聯，此時間段內，南湖聯盟員工大幅度增加，同期的租金上升幅度也最大。 南湖聯盟在他們居住區的就業人數的平均年變化與每平方英尺租金中位數的平均年變化之間的關係，呈正向相關，且方向持續上行。當然，南湖聯盟的就業熱潮只是近年來租金上升的一小部分原因，但是就整體大西雅圖地區來說，租金上行趨勢仍然是主流。 Zillow的以快速上升的樓市價格和租賃價格、低失業率，以及穩定的收入增長和強大的就業機會做為依據，將西雅圖評為2018年全美第三大住房市場。其租金增長率是最高的，並且在未來的12個月裡，大西雅圖地區的租金預計將再上升3.5％。 4. 總結 ➤ 大型企業，尤其是科技型企業的駐紮為大西雅圖地區持續注入著資金與人才流，經濟發展一片向好。 ➤ 西雅圖已經實現連續19個月的樓價上升，預測即將打破舊金山的樓價增長記錄。在政府稅改政策，美聯儲加息政策的驅動下，大量資金流入樓市，銀行放貸能力增強，加上剛需置業人士，使得當地的需求異常蓬勃，但供給持續不足，綜合作用下，樓價穩固走高。 ➤ 就業市場的繁榮為西雅圖的租賃市場注入了活力，租金也隨著樓價節節上升。 ➤ 對投資者來說，美元的強勢地位使投資美元進入高漲階段，而西雅圖樓市泡沫少，投資起來更加保值，且目前看來，在未來樓價依然有上行空間。