【CMHC稱：明年加息不妨礙2021年樓價再漲15%】 隨著4月份地產數據的紛紛出爐，大家已經知道了走勢：和去年4月相比，各大城市無論是價錢還是銷量都有巨大的提高，大溫4月房屋銷量更是去年的3倍以上。但和3月份相比，各大城市普遍出現了銷量的小幅度下滑。當然，這不是因為貸款壓力測試的原因，而是4月份疫情非常嚴重讓各省頒布了最嚴格的旅行禁令、居家令。 近期，加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）發布了一項新的預測：2021年，加拿大總體房屋價格會繼續上漲14%左右，需求量仍然非常大，並且2021年貸款利息上漲的可能性不大，最有可能的是2022年上漲。 CMHC報告指出，2020年的時候加拿大平均房屋售價為56.77萬元，2021年則會漲到64.94萬元。在一些遠郊城市，價格更是會全年上漲超過30%。這項預測，比之前一份預測要保守一些，上一次的預測是2021年加拿大房屋平均售價會漲到66.5萬元，銷售的住宅數量則會達到70.2萬套。 無論是CMHC、加拿大地產從業者、還是其他業界專家都有共同的觀點：隨著政府刺激經濟的減緩，2022年會是這一波房地產熱潮的轉折點。貸款利率多半會上漲，即便不漲，政府也會想辦法出台一些措施干預房市，否則加拿大房屋可負擔性越來越差，會引發民怨以及讓加拿大的宜居屬性下降、對吸引移民也是弊大於利。 CMHC給出的初步預測是2022年，房屋銷量和價格也許還會上漲，但漲幅非常平穩，會是一條平穩的曲線，而不是2020年和2021年直線上揚的曲線。

【沙省疫情已受控制 將逐步重啓經濟】 沙省是加拿大一級行政區，最主要已農業及畜牧生產著稱，是加拿大重要的糧倉地帶。 今日沙斯卡村旺省（Saskatchewan）省長莫爾在發佈會上表示目前該省疫情已受控制，並會逐步重啓經濟。 莫爾表示雖然沙省目前感染人數低於全國平均90% （該省感染人數326宗）但他表示不會鬆懈，而且會非常謹慎地逐漸重啓商業及經濟活動。 沙省將會在明天公佈五個階段的重啓計劃，當中將包括重啓商店及公共服務的運作。不過沙省將不會對旅游警告作出任何改動，也不會允許大型聚會。 另外，截至4月22日晚上7時，沙省旁邊的亞省有3,401宗感染個案，BC省目前有1,795宗，安省12,245宗，而最嚴重的魁北克省則有20,965宗。 照片來源：SaskGolfer, Narcity

【專家言明發展經濟不能靠舉債】 上週，加拿大帝國商業銀行CIBC發表報告，指加元或需跌至15年來最低水平，方能讓加國經濟再擴張。CIBC經濟學家Avery Shenfeld和Royce Mendes表示，如果繼續依賴貸款抵押和消費者舉債來拉動經濟，發展的空間將會十分有限。他強調，加拿大需要加強出口經濟的發展。 加幣在苦苦盤整了一個月後，昨天終於跌破支撐線，現正處於5.09水平。而BMO外匯分析師則認為加幣或會一直徘徊於5.0的位置。

【評級機構擔心過於倚重中國留學生】 【一旦撤走將重創加國院校財政】 信用評級機構穆迪早前指孟晚舟案件或會引致漣漪效應，指如中國留學生大規模撤走，可能導致加國大學面臨財務緊張。 早前，多倫多大學學生刊物《The Varsity》披露該校近年收入結構變化，發現近年來自海外的入學人數激增。10年前多大留學生佔總學生人數僅10%，2017年海外留學生已漲至22%的佔比。時至今日，來自外國學生貢獻的學費佔該校收入30%，達9.2861億元，已超逾安省政府給她們的撥款，以及來自本地學生的學費收入(二者分別佔學校收入的25%和24%。 來自省府的營校撥款多寡，跟校方遵守政府規定與否而定，如有違反個別細項或被削減資金。另外，省府給予的撥款其實打從2006年都沒有調高，年均撥款7億左右。但由於國內學生人數也略見增長，意味按人頭計的撥款將會減少。 報道又指，因應海外留學生的快速增長，2007年起多大的營運預算因而增加接近九成，留學生已成為該校唯一持續增長的收入來源，當中以中國留學生的比重居首，佔全部留學生65%。 對於穆迪提出的警告，多倫多大學蒙克亞洲研究所中國項目主任兼政治學副教授王惠玲(Lynette Ong認為，中國將學生從加拿大召回的可能性不大。 王惠玲指，其他熱門留學選擇如澳洲、英國和美國，都正與中國政府關係緊張，若中國學生撤出加拿大恐怕沒有別的國家可去。 另一方面，加拿大各院校的學費也持續上漲。例如多大的文理科基本學費11年間上調約1,000元。同時留學生的學費也加了25,000多元，增幅達127.5%。 同時，安省政府與學校簽署協議限制國內學生人數，因為省府計劃明年將國內學生的學費削減10%。多大表示，在不加學費的大前題下，該校只能增加國際學生的入學率，以緩解僧多粥少的經費壓力。

【加息歲月 多溫兩地家庭財務壓力大】 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp. CMHC 指，如加拿大持續加息，多倫多與溫哥華將會成為全加拿大中最「脆弱」的城市，蓋因兩地國民的個人債務持續積壓，更突破歷來紀錄。 CMHC在13日發表一份報告指出，溫哥華居民債務對入息(debt-to-income，DTI 的比例，截至6月30日的第二季度攀高至242%。換句話說即是居民每持有1元但同時欠債2.42元。 而多倫多的DTI的比例同樣高，達208%。 2015年至今，這是兩大城市都突破了歷年第二季最高DTI的紀錄，全國債務對收入比例為171%。負債水平攀高原因不外乎是按揭債務，對很多加拿大家庭而言，樓債佔其日常開支可以多達三分二之譜。 CMHC表示，假如加息情況持續，將對高債者構成壓力。報告指，在低息時一般家庭或有能力償債，不過一旦加息家庭將會陷入困難，高債家庭通常較少債務整合選項，難以應對加重的還債成本。 CMHC忠告高債家庭，如果債務情況不理想甚至違約，將會對這些家庭產生漣漪效應，銀行會降低此類家庭的信貸評級，影響其按揭額度。

【2018年秋季經濟報告出爐】 【推160億元撥款支持本地業界】 財政部長Bill Morneau近日公佈2018年秋季經濟報告（2018 Fall Economic Update），這是加拿大政府確保加拿大的經濟保持競爭力計劃的重要部分。據加通社報導，聯邦財長Bill Morneau表示加拿大目前經濟形勢為本國經濟發展平穩，失業率接近40年來低點。不過，亦有人擔心加拿大正失去一些作為投資目的地的優勢。 最近，本地業界以及聯邦參議院委員會一直在敦促Morneau削減商業稅，因為在美國進行重大稅收和監管改革後，加拿大恐失去競爭優勢。加拿大競爭力計劃的消息人士透露，Morneau正在考慮採取更有針對性的措施，而不是基於廣泛的企業減稅方案。秋季經濟報告中提出了160億元撥款計劃，以回應業界對本國經濟競爭力的擔憂，令自由黨的這份報告倍受期待，報告中雖未提及普遍期待的減稅計劃，但是在周三公佈的經濟報告中，Morneau選擇了擴大財政撥款額度來為商家提供稅務優惠，這也成為了此次經濟報告中投資最多的地方。 聯邦政府在之前公佈年度財務報告顯示，上一個財政年度錄得赤字為190億元。自由黨政府現在預測，2018-19年度財政赤字為181億元，2019-20年度赤字為196億元，2020-21年度赤字為181億元。 預計2020-21年度之後，赤字將逐步縮減，至2023-24年度減少至114億元。 有報導稱，自由黨政府在2015年聯邦大選後就背棄了其承諾的年度赤字不超過100億元，以及於2019年平衡財政的競選諾言。相反，政府更注重於讓淨債務佔GDP比重下降。政府現在預期，債務佔GDP比重將從2018-19年度的30.9%，下降到2023-24年度的28.5%。儘管根據政府的預期財政赤字會逐年縮減，但是聯邦未有提到自由黨政府消滅赤字的日程表，這一點也受到了保守黨和一些經濟學家的批評。 ► 是次秋季經濟報告目的 - 吸引加拿大的商業投資； - 在全球化進程中增加加拿大與歐洲和亞太地區的聯繫； - 增強加拿大本國的貿易機遇； - 讓加拿大企業更容易通過現代法規實現增長。 ► 本年度經濟報告要點 - 經濟增長：預期明年經濟增長2%，略高於通脹； - 失業率：預期明年失業率為5.8%； - 預期赤字：本財政年度赤字為$181億元； - 經修訂的2017-2018年度赤字：$190億元，減少$9億； - 債力：預期債務增加$967億元，到2023-24年度為$7,650億元； - 債務佔GDP比重：預期逐年下降，到2023-24年度為28.5%； - 最新撥款項目：未來6年總額$176億元； - 重大撥款項目：允許商家更快銷賬部分資本開支共$144億元； - 貿易：基礎建設開支增加以推動貿易，目標是到2025年出口增長50%； - 支持新聞業：非牟利新聞機構獲慈善機構地位，增設新聞稅收優惠和訂戶減稅； - 法語媒體：未來5年撥款$1460萬元，創建法語公共廣播平台； - 策略創新基金：未來5年增加$8億撥款，其中$1億用於林木業； - 社會金融基金：未來10年撥款$7億5,500萬元，幫助慈善機構和非牟利基金的社會項目； - 野生漁類保護：未來5年撥款$2億20萬元； - 北方營養項目：未來5年撥款$6,260萬元，以及每年$1,040萬元用於食品安全項目； - 加拿大防​​雪崩項目：一次性$2500萬元防雪崩安全宣傳。

【地產行業對卑詩省的經濟貢獻有多大？】 卑詩地產協會（British Columbia Real Estate Association，BCREA）、大溫哥華建商協會（Greater Vancouver Home Builders' Association ，GVHBA）以及城市發展研究所（Urban Development Institute，UDI）於今年二月聯合發表《Economic Impacts of the BC Property Development Industry in 2016》(2016年卑詩省地產行業的經濟影響。研究報告稱，2016年地產發展行業對全省的GDP貢獻229億元，差不多是卑詩省傳統支柱林業產業的兩倍。相對於2012年的170億元，增長了34.6%。與地產相關的行業包括地產經紀、代理商、業主以及所有與住宅和非住宅建設相關的行業，把這些全部計算在內，地產及建築行業對卑詩省GDP貢獻達15%。報告指出，地產及相關行業提供的全職或相等程度職位高達23.36萬個，其中包括很多高薪職位。 各級政府每年依賴地產及相關行業所創造的稅收高達66億元，而這些稅收只是地產及相關企業繳付給聯邦、省、市級政府的稅和費用，尚未包括額外的銷售稅（Goods and Services Tax，GST）、物業轉讓稅（Property Transfer Tax，PTT）以及業主每年的地稅（Property Tax）。 2017年12月，地產及相關行業包括住宅建築業、住宅租賃行業、有關金融和保險業務行業，佔加拿大GDP 22.68%，比前年12月的22.79%略為下降，但比2016年5月時最高峰的22.93%下降了0.25%，算是較大的下滑。根據加拿大統計局的數據，去年12月加拿大全國GDP總值比前年同期增加559.6億元，其中107.3億元（19.18%）來自地產及相關行業。 2018年，聯邦金融管理辦公室（Office of Federal Financial Management）實施更嚴格的物業貸款政策，卑詩省亦上調海外買家稅並擴大範圍，秋天將開始徵收針對炒家的新稅項「投機稅（Speculation Tax）」。這些政策都是不利於樓市的，加拿大第六大商業銀行National Bank更預測2018年溫哥華和多倫多的樓市價格會下跌，樓市增長放緩已經成為共識。若加拿大的經濟依賴地產行業，樓市放緩勢必會影響加國的經濟增長，再加上NAFTA（北美自由貿易協議）談判還舉棋不定，2018年加拿大經濟狀況仍是未知之數。

【地產行業對卑詩省的經濟貢獻有多大？】 卑詩地產協會（British Columbia Real Estate Association，BCREA）、大溫哥華建商協會（Greater Vancouver Home Builders' Association ，GVHBA）以及城市發展研究所（Urban Development Institute，UDI）於今年二月聯合發表《Economic Impacts of the BC Property Development Industry in 2016》(2016年卑詩省地產行業的經濟影響。研究報告稱，2016年地產發展行業對全省的GDP貢獻229億元，差不多是卑詩省傳統支柱林業產業的兩倍。相對於2012年的170億元，增長了34.6%。與地產相關的行業包括地產經紀、代理商、業主以及所有與住宅和非住宅建設相關的行業，把這些全部計算在內，地產及建築行業對卑詩省GDP貢獻達15%。報告指出，地產及相關行業提供的全職或相等程度職位高達23.36萬個，其中包括很多高薪職位。 各級政府每年依賴地產及相關行業所創造的稅收高達66億元，而這些稅收只是地產及相關企業繳付給聯邦、省、市級政府的稅和費用，尚未包括額外的銷售稅（Goods and Services Tax，GST）、物業轉讓稅（Property Transfer Tax，PTT）以及業主每年的地稅（Property Tax）。 2017年12月，地產及相關行業包括住宅建築業、住宅租賃行業、有關金融和保險業務行業，佔加拿大GDP 22.68%，比前年12月的22.79%略為下降，但比2016年5月時最高峰的22.93%下降了0.25%，算是較大的下滑。根據加拿大統計局的數據，去年12月加拿大全國GDP總值比前年同期增加559.6億元，其中107.3億元（19.18%）來自地產及相關行業。 2018年，聯邦金融管理辦公室（Office of Federal Financial Management）實施更嚴格的物業貸款政策，卑詩省亦上調海外買家稅並擴大範圍，秋天將開始徵收針對炒家的新稅項「投機稅（Speculation Tax）」。這些政策都是不利於樓市的，加拿大第六大商業銀行National Bank更預測2018年溫哥華和多倫多的樓市價格會下跌，樓市增長放緩已經成為共識。若加拿大的經濟依賴地產行業，樓市放緩勢必會影響加國的經濟增長，再加上NAFTA（北美自由貿易協議）談判還舉棋不定，2018年加拿大經濟狀況仍是未知之數。