加息時代，按揭續約不了解這些要虧很多錢的！ 中國來的新移民對銀行的信任感和好感通常是很強的。多數人都不會對銀行的提議有質疑。其實整個加拿大也是如此，超過70％的加拿大房屋貸款者會在收到銀行的貸款續約信時簽下自己的名字。但遺憾的是，有時候信任並不會換來最優的利息條件。 銀行每年面對海量客戶，他們對客戶的判斷就是大多數人不會對續約信中的利息條款有太多疑問，所以銀行絕不會把優惠底線直接放到續約信裡。這就要求貸款者要主動出擊，在房屋貸款續約時為自己爭取利益。 其實溫哥華樓價大升，通常5年一個貸款週期後，貸款者持有的物業已經大幅升值，而且已經還款5年甚至更多，也就是說你已經是任何銀行都會很喜歡的優質客戶了。所以這時候應該處在非常有利的談判位置。 在與銀行接觸時，以下幾個方面是貸款者要重點考慮的。 ➤ 續約前3-6個月開始與不同的銀行接觸 如果你不是土豪，那就一定在為生計和銀行供款奔忙。千萬不要以為續約貸款是打幾個電話就能搞定的事，給自己多一點提前量就多一分得到更優惠條件的概率。 一般建議大家提前3-6個月開始就貸款續約問題進行諮詢。多問幾家銀行，了解他們不同貸款產品利率的差異。銀行之間的優勢不會完全一樣，有的銀行固定利率條件優厚，有的浮動利率更有優勢，結合自己的需求選擇最適合自己的產品。如果掙錢實在太忙，找個貸款經紀幫你解決，5年省下來上萬加元是有可能的。 ➤ 要求較低的利率 準備和貸款者續約的銀行一定是重點談判對象，在續約信寄出之前就要向銀行直截了當的提出更低利率要求。給貸款經理和銀行思考的時間。最好在提出要求時說明市場上還有哪些銀行能提供優惠的利率條件。無論對銀行的貸款經理還是銀行本身來說，熟客戶都是他們的工作。在貸款者準備充分的條件下，成功概率很大。 另外要注意的是，因為加拿大央行最近的基準利率波動很大，商業銀行對未來的基準利率走向也會有不同的判斷，這些都體現在利率水平上。所以要充分考慮利率波動的因素，選擇浮動利率還是固定利率。 ➤ 考慮重新貸款 不是每一家續約銀行都能談出最好的利率條件。根據在不同網絡運營商間反复跳槽的經驗，換一家銀行也不錯。 從法律上說，續約談判其實就是簽訂新的貸款合同而不是老合同的自動延續。 所以換一家銀行理解成第一次貸款就好了。此時貸款者不再受限於續約銀行的條款。也許第一家貸款給你的銀行給了貸款人莫大的幫助。但生意就是生意，感恩不等於無條件和它續約。如果銀行不能提供最好的利率、方案、特色與服務，貸款者就有必要選擇更換一家貸款銀行。 所以，只要和續約銀行的談判陷入僵局，那就堅決改換門庭，就銀行內部而言，挖掘新客戶的動力要高於留住老客戶。所以銀行願意在新客戶身上投入更大的成本，也就意味著給你出乎意料的利率條件。 所以，續約談判之前就要做好分手再婚的準備，這樣就能進退有據，從容獲利。 ➤ 充分了解市面上的貸款產品 談到房屋貸款時，研究最多的是利率。但除了利率之外，還有很多條件需要考慮。這就要求貸款者對貸款產品要充分了解。比如有沒有更好的預付選項、有沒有分期付款、有沒有加速付款等等。對貸款產品越熟悉談判成功的把握越大。 ➤ 續約或者改換門庭都是重整財務的最好時機 一個貸款週期結束的時候，是重整財務計劃的最好時機。首先貸款人可以在此時選擇清償全部本金而沒有任何額外開支。這對加息中的房屋貸款來說未嘗不是一種選擇。 續約或者改換門庭時，房屋對比5年、10年前的估值大幅提升。如果家庭有新的大宗開支計劃，可以考慮藉這個機會提高貸款額度再融資。 續約貸款時如果獲得更低的利率也可以選擇還同樣甚至更多的金額，這會讓貸款者償付更少的利息和更多的本金，有助於降低總的還款支出。 ➤ 改換貸款銀行可能遇到的問題 有些銀行會告訴貸款者更改銀行貸款需要支付一筆解除費，這就需要貸款者認真比較扣除解除費後還有多少優惠可得，哪怕一分錢便宜都沒有，想解除的時候也可以解除，畢竟讓奸詐討厭的銀行繼續吸血不如跟他一刀兩斷。 此外，轉換到新的貸款銀行其實就全新的抵押貸款，必須通過相同的貸款程序，再次證明你的收入，並通過信用調查。期間也許會涉及一些費用和精力，這部分也要充分考慮。