【2018年卡加利經濟發展展望】 據加拿大廣播公司報導，加拿大咨議局（Conference Board of Canada）早前公佈加拿大主要城市展望報告（Metropolitan Outlook Report）稱，今明兩年卡加利經濟將溫和增長，增速較去年放緩。預計2018年卡加利經濟生產總值（GDP）增長2.5%，2019年增長2.1%，遠低於2017年6.9%的增長率。 展望報告指，卡加利去年經濟增長強勁。預計2018年，卡加利GDP將以2.5%的速度溫和增長。此後，經濟將完全恢復到衰退前的水平，並持續漸進式增長，以期再創新高。 ➤ 就業溫和增長 咨議局表示，卡加利幾個大型基礎設施和商業建築項目將在未來幾年填補大量工作機會。這些項目包括：投資$47億的綠線輕軌；機場北部佔地1,000畝、耗資$30億的Stone Gate Landing商業園區；山麓醫院（Foothills Medical Centre）造價$14億的新癌症治療中心；市府投資$8,700萬的基建項目Crowchild大橋改造升級。 ➤ 亞省GDP年增2.1% 報告預計，亞省2018年GDP增長率達2.1%，2019年1.6%。 亞省去年GDP強勢增長得益於石油產量的提高、鑽井數量的上升和幾大油砂項目的上馬。報告稱，「隨著幾個油砂工程項目收尾和陸續完工，預計亞省能源領域的投資增長將逐漸放緩。」儘管如此，石油行業的緩慢復甦仍將帶動機械和設備行業投資增長6.2%。 另據加拿大統計局同日公布的收入調查報告，儘管2016年亞省人平均收入下降6.3%，其薪資中位數仍高居加拿大首位。

【經濟復甦人工又強勢上升！】 【艾伯塔省週薪升幅又快笑傲全國！】 艾伯塔省雖然有“人工高，稅率低”的美譽，但是過去3年內，由於石油行業的不景氣導致全省經濟大幅下挫，很多人失業，艾伯塔省地位變得有點尷尬。可是這種情況也許馬上就要改變！根據加拿大統計局的最新就業薪酬報告，艾伯塔省在過去12個月內的僱員周薪上升勢非常強勁！升幅高達4.3%！ ➤ 目前，加拿大全國的平均週薪是多少呢？ 根據統計局的數據，2018年2月份，加拿大全國的平均週薪是$997加幣，比去年同期升3.4%。 而艾伯塔省的平均週薪是$1,158.11加幣，高出全國平均值的16.1%！這相當於從2017年2月到2018年2月之間，艾伯塔省僱員的平均週薪升4.3%！ 統計局指出，從2017年3月開始，艾伯塔的僱員周薪平均值就一直在上升，這現像不僅說明在就業階層又能賺取更高工資，同時也表明艾伯塔省的整體經濟也在強勁復甦中！ ➤ 什麼行業周薪升幅最大？ 所有行業中，能源行業的升幅又是最快的。數據顯示，在過去12個月內，礦產，採石，石油領域週薪升幅達到10.7%, 當前週薪平均值已經達到$2,248，當然，這個數據仍然低於石油下挫之前的薪水平均值。 其它行業中，薪酬升得最快的是餐飲酒店以及零售行業，這可能與多個省份上調最低時薪有關係。另外行政管理行業的薪水升幅3.6%也超過全國平均值，當前週薪均值達到了$1,290。 ➤ 哪個省週薪漲幅最快？ 雖然Alberta 薪酬升勢強勁，但還不是全國升幅最快的省份，薪水漲幅最快的是魁北克省，從2017年2月份到2018年2月份之間，週薪升幅達到百分之4.4。雖然升幅大，但是其薪水平均值仍然不高，當前也只有$926.45，比全國平均值$997加幣還要低一些。

【亞省最年輕議員發表文章 建議省府持續發展經濟保民生】 亞省最年輕議員，新民主黨后座議員鄧凱堯（Thomas Dang） 發表文章，認為亞省新預算有助經濟增長，同時認為亞省經濟復蘇后，應在此基礎上持續發展，並在技術等新行業中創造就業機會，以此將省民的收入提高之余，並建議政府藉此提高民生開支，有效而穩健提高亞省市民生活水平 。以下為鄧凱堯發布全文。 「在經歷了幾十年來最嚴重的經濟衰退之后，亞省的經濟正在復蘇。去年，有9萬人找到了新的全職工作。和過去的經濟衰退不同，亞省政府通過削減預算保護了醫療保健和教育事業，同時還為建設新道路和改善公共交通等基礎設施注入投資。 現在的當務之急是，使我們的經濟復蘇持續發展，並幫助更多的人在新的經濟領域找到工作並得到培訓。 技術是政府關注的領域之一。我們知道，亞省需要更多的人才接受高科技培訓，以滿足不斷增長的就業需求。因此，新預算將創造3000個大學和學院的機會，以確保亞省的年輕人能接受到技能培訓，滿足未來的需求。預算還涵蓋獎學金，以確保每個省民都得到機會，而不僅僅是富人。 預算將提供資金，幫助我們的石油和天然氣工業生產出更多種類的產品。亞省將一改輸出能源原料的狀況，能在本地將更多原料加工成新產品。預算中有高達20億元的資金將用於支持這一舉措，這將有助於保護我們的經濟免受石油價格巨大變化的影響，並將幫助創造數以千計的新工作職位。 新預算將一如既往地支持健康和教育事業。確保亞省每個家庭的孩子都能接受優質教育，而患病的親人將都能得到所需要的護理。 新預算沒有增加稅收，亞省仍保持加拿大所有省份中最低的稅率。赤字（政府支出與收入之間的差距）仍在縮小，經濟改善且支出受到控制。 在以往經濟陷入衰退的時期，亞省經常對醫療和教育作出大幅度削減。教師和護工被解雇。這意味著，工人在最需要幫助時卻得不到幫助。為了保護在本地健康和教育等重要服務業，我們的政府做出了不同的選擇。 隨著經濟的復蘇，政府決心令經濟復蘇得以持續，並幫助擴大亞省的新興產業。在石油行業之外創造更多就業機會，有利於我們的經濟發展。這意味著，如果油價下跌，亞省將不會受到影響，確保勞工人員的利益。 2018年預算希望能夠使更多人感受到經濟的復蘇，使經濟得到持續的發展。政府理解，不是每個省民都能即時感受到經濟正在改善。一些人仍在尋找工作。政府不斷努力改進，務求亞省成為加拿大經濟發展最快的省份。」

【剛剛央行確定加息！新利率調整為1.25%，創近10年新高！】 加拿大央行1月17日宣布，將主要貸款基準利率上調了25個百分點，至1.25％，這是自從去年夏季以來，第三次將基準利率從歷史最低水平0.5%調升至目前的1.25%。對於簽了浮動利率的業主影響較大。 2017年夏季，加拿大經濟數據顯示，加拿大GDP大幅增長，失業率創歷史新低，生活成本上升，加上美國也不斷宣布加息。加拿大央行已經在2017年7月份和10月份兩度宣布加息，從0.5%調高至1%。加息後，加拿大央行基準利率創下2009年最高水平。 預計這一變化將促使加國大型銀行提高其主要貸款利率，這將推高浮動利率按揭及其他可變利率按揭的成本。而加息之後，對背負物業信貸或車貸的人來說，將可能要面對更多的支出。不這，這是根據各自不同的情況而言。如果你是採用的固定利率，現在的加息不會有實時的影響或變化。對採用浮動利率的借貸者來說，不論是物業信貸、車貸還是信貸借款，其付款利率將增加25%。 Vancity的貸款專家舍爾斯基（Rick Sielski）指出，最近人們明顯地開始留意起加息進度，因為累積三次加息，其影響已非常明顯。他說，現在有不少人都趕緊把貨款轉為固定利率。過去三個月以來，他們銀行已有不少原採用浮動利率的客戶，把貨款轉為固定利率，以應對未來可能還會上調的基準利率。 央行提出，出乎意料的強勁經濟數據，是決定加息的主要依據。央行並發出可能再度調高基準利率的信息。不過，當局會小心評估相關經濟數據，才會作出相關決定。在周三的決定中，央行也不避違談到北美自由貿易協議，其不確定性的未來，已對加國經濟蒙上一層陰影。 央行在一份聲明中指出，目前的數據顯示經濟強勁，通脹也控制在一定範圍，經濟運作大致良好。消費和住宅投資較預期佳，反映了就業增長可觀。商業投資也有穩健勢頭，而投資意向也保持積極。長遠來看，由於加息以及收緊物業信貸標準，央行預測家庭支出和投資將會對經濟增長的貢獻趨降，而高水平的家庭債務將放大利率上升對消費的影響。央行又指出，出口較預期弱，但仍然對加國經濟成長具有較大貢獻。另外，政府在基建方面的投資，令經濟保持活力。 在令人驚奇的強勁經濟增長下，樸洛茲在去年7月和9月分別上調利率。而在2015年，因原油價格大跌，他需要兩次降息，以刺激經濟增長。還在數週前，不少專家都懷疑樸洛茲會在周三加息。無論如何，兩份重要報告12月的就業報告和銀行商業展望調查，令專家們改變看法。 週三加息之後，楓葉銀行（Scotiabank）經濟部預期今年將會加息三次，共75個百分點，而明年還將加息三次。而道明銀行（TD）則預期接下來兩年，每6個月將會加息25個百分點。預期下次宣布利率變化的日期是3月7日。

【5年定按預期達3年新高 今年預測不再加息】 卑詩地產協會BCREA本週發表按揭利率預測，五年定息按揭利率將達3年新高，暫時預期加拿大央行今年不會進一步加息。 9月6日加拿大央行（The Bank of Canada）宣布再次將基準利率上調0.25%，達到1%。這是繼7月以來加拿大央行第二次上調利息，今年7月份，加拿大央行進行了7年來的首次升息，把基準利率從0.5% 提升到 0.75%。兩度度加息後，所有債務類型的利率都會相應提高，加拿大人的債務壓力會越來越大。 協會指，在過去12個月內，5年債券收益已上升110個基點（basis point），至接近1.8%及3年新高的水平。 地產協會預期，加拿大央行今年不會再次加息，以評估加息對整體經濟及通脹情況的影響。不過，協會指出，根據央行近日發布的資訊，如現時的經濟增長持續，央行仍然對進一步收緊借貸持開放態度。 地產協會預測，5年定息按揭息率在今年第四季度，將處於3.15%的平均水平，至2018年底更會升至3.44%；而5年按揭核准利率（Qualifying Rate）則預期會在明年年底，上升至5.14%。 在經濟增長方面，地產協會預期經濟增長會在第三及第四季持續，2017年全年增長將擴大至3.3%，但在2018年會減慢至2.3%，因為屆時經濟將會受到更高的利率及加元上升而拖累。

加息時代，按揭續約不了解這些要虧很多錢的！ 中國來的新移民對銀行的信任感和好感通常是很強的。多數人都不會對銀行的提議有質疑。其實整個加拿大也是如此，超過70％的加拿大房屋貸款者會在收到銀行的貸款續約信時簽下自己的名字。但遺憾的是，有時候信任並不會換來最優的利息條件。 銀行每年面對海量客戶，他們對客戶的判斷就是大多數人不會對續約信中的利息條款有太多疑問，所以銀行絕不會把優惠底線直接放到續約信裡。這就要求貸款者要主動出擊，在房屋貸款續約時為自己爭取利益。 其實溫哥華樓價大升，通常5年一個貸款週期後，貸款者持有的物業已經大幅升值，而且已經還款5年甚至更多，也就是說你已經是任何銀行都會很喜歡的優質客戶了。所以這時候應該處在非常有利的談判位置。 在與銀行接觸時，以下幾個方面是貸款者要重點考慮的。 ➤ 續約前3-6個月開始與不同的銀行接觸 如果你不是土豪，那就一定在為生計和銀行供款奔忙。千萬不要以為續約貸款是打幾個電話就能搞定的事，給自己多一點提前量就多一分得到更優惠條件的概率。 一般建議大家提前3-6個月開始就貸款續約問題進行諮詢。多問幾家銀行，了解他們不同貸款產品利率的差異。銀行之間的優勢不會完全一樣，有的銀行固定利率條件優厚，有的浮動利率更有優勢，結合自己的需求選擇最適合自己的產品。如果掙錢實在太忙，找個貸款經紀幫你解決，5年省下來上萬加元是有可能的。 ➤ 要求較低的利率 準備和貸款者續約的銀行一定是重點談判對象，在續約信寄出之前就要向銀行直截了當的提出更低利率要求。給貸款經理和銀行思考的時間。最好在提出要求時說明市場上還有哪些銀行能提供優惠的利率條件。無論對銀行的貸款經理還是銀行本身來說，熟客戶都是他們的工作。在貸款者準備充分的條件下，成功概率很大。 另外要注意的是，因為加拿大央行最近的基準利率波動很大，商業銀行對未來的基準利率走向也會有不同的判斷，這些都體現在利率水平上。所以要充分考慮利率波動的因素，選擇浮動利率還是固定利率。 ➤ 考慮重新貸款 不是每一家續約銀行都能談出最好的利率條件。根據在不同網絡運營商間反复跳槽的經驗，換一家銀行也不錯。 從法律上說，續約談判其實就是簽訂新的貸款合同而不是老合同的自動延續。 所以換一家銀行理解成第一次貸款就好了。此時貸款者不再受限於續約銀行的條款。也許第一家貸款給你的銀行給了貸款人莫大的幫助。但生意就是生意，感恩不等於無條件和它續約。如果銀行不能提供最好的利率、方案、特色與服務，貸款者就有必要選擇更換一家貸款銀行。 所以，只要和續約銀行的談判陷入僵局，那就堅決改換門庭，就銀行內部而言，挖掘新客戶的動力要高於留住老客戶。所以銀行願意在新客戶身上投入更大的成本，也就意味著給你出乎意料的利率條件。 所以，續約談判之前就要做好分手再婚的準備，這樣就能進退有據，從容獲利。 ➤ 充分了解市面上的貸款產品 談到房屋貸款時，研究最多的是利率。但除了利率之外，還有很多條件需要考慮。這就要求貸款者對貸款產品要充分了解。比如有沒有更好的預付選項、有沒有分期付款、有沒有加速付款等等。對貸款產品越熟悉談判成功的把握越大。 ➤ 續約或者改換門庭都是重整財務的最好時機 一個貸款週期結束的時候，是重整財務計劃的最好時機。首先貸款人可以在此時選擇清償全部本金而沒有任何額外開支。這對加息中的房屋貸款來說未嘗不是一種選擇。 續約或者改換門庭時，房屋對比5年、10年前的估值大幅提升。如果家庭有新的大宗開支計劃，可以考慮藉這個機會提高貸款額度再融資。 續約貸款時如果獲得更低的利率也可以選擇還同樣甚至更多的金額，這會讓貸款者償付更少的利息和更多的本金，有助於降低總的還款支出。 ➤ 改換貸款銀行可能遇到的問題 有些銀行會告訴貸款者更改銀行貸款需要支付一筆解除費，這就需要貸款者認真比較扣除解除費後還有多少優惠可得，哪怕一分錢便宜都沒有，想解除的時候也可以解除，畢竟讓奸詐討厭的銀行繼續吸血不如跟他一刀兩斷。 此外，轉換到新的貸款銀行其實就全新的抵押貸款，必須通過相同的貸款程序，再次證明你的收入，並通過信用調查。期間也許會涉及一些費用和精力，這部分也要充分考慮。

【加國經濟15年來最大漲幅！】 【央行下月或將再次加息！就業率、收入、儲蓄率全部上漲！】 加拿大經濟又傳來好消息：今年第二季度，加拿大經濟增長率高達4.5%，明顯高於業內人士預測的3.7%，2017年也因此成為2002年以來經濟增長最快的一年。 週四上午，加拿大統計局（StatisticsCanada）發布報告指出，2017年4月至6月，加拿大GDP實現了4.5%的增長，不僅高於之前路透社經濟學家和加拿大央行的預測，在G7發達國家集團中也遙遙領先。 在這之前的第一季度，加拿大經濟增長率為3.7%，是同一時段內美國增長率的3倍。 統計局指出，加拿大GDP急速增長，主要原因是居民家庭消費的提高，以及以能源產品為主的出口業的增長。 報告顯示，今年4月至6月，加拿大出口總值增長了2.3%，比第一季度增長了0.4%。細分起來的話，普通商品和服務的出口增長了2.3%，而能源產品的出口增長了9.2%。 第二季度，加拿大居民家庭消費增長了1.9%，這是2017年以來最大的漲幅。 雖然有識之士常因加拿大人熱愛消費的習慣痛心疾首，但數據顯示，加拿大人消費增長的同時，儲蓄率也有所上升。報告顯示，加拿大人第二季度的儲蓄率是4.6%，略高於第一季度的4.3%。 消費水平和儲蓄水平同步增長，說明加拿大人的收入明顯增加。 TD銀行經濟學家Brian DePratto認為，穩健發展的就業市場保證了加拿大人的家庭收入和職業穩定度的提高。 DePratto在分析加拿大經濟數據時，忍不住在邊欄寫下這樣一句評論：“近來加拿大經濟增長可真迅猛，擋都擋不住！” BMO銀行的經濟學家DouglasPorter說，即使是那些整天挑三揀四、習慣抱怨的人，也很難在這份報告中找到缺點。 ➤ 央行極可能再次加息，加國樓市面臨新一輪摧殘 這麼漂亮的經濟報告，對加拿大央行來說意味著什麼？加息的理由又多了一個。 央行調整基準利率的規則是：經濟低迷時採用“降息”策略，這樣人民和商業機構貸款會變得容易，而儲蓄則變得不合算，於是人民傾向於消費、貸款和創業，從而刺激經濟的發展。經濟發展強勁時採用“加息”策略，人民就會減少消費和投機行為，從而避免市場的惡性發展。 今年7月12日，加拿大央行在7年的低利率政策之後首次宣布加息，將基準利率從0.5%提升至0.75%。目前加拿大經濟發展如此迅猛，再次加息已是毫無懸念的事。人們唯一關心的就是：什麼時候加？下個星期？還是下個月？ 加息可以減緩通貨膨脹的產生，對整個國家的經濟有好處。但對於具體的人或具體的行業來說，未必是個好事。 民調公司ForumResearch最近的一個調查表明，加拿大1150名受訪者中，超過1/3的人表示，央行7月的加息對自己的財務狀況產生了負面影響，其中12%的居民表示影響巨大。受訪者表示，財務壓力大增的一個重要原因是，加息導致按揭金額的上漲。 對地產行業來說，這顯然是個壞消息。但加息對樓市的摧殘不只是這一點，除了之前置業者還款壓力匯大增以外，未來置業者的數量也會明顯下降。 央行加息以後，各銀行會相應提高按揭的利率。這樣樓奴的負擔加大，對於已經置業但仍需要支付月供的家庭來說，意味著每月還款數量的提高。對於打算買樓的家庭來說，則意味著需要重新調整今後幾十年還款數額的預期，財力恰好處在支付邊界線的居民就會暫緩買樓的決策。另外，按揭利率提高以後，銀行審核按揭申請的要求通常也會提高，這也會降低買家的數量。 以前的交易可能變成壞賬，未來的交易也面臨下跌。央行再次加息以後，加拿大的樓市顯然會迎來新一輪的打擊。

【加息前夕 TD銀行卻調低利率至1.97%！】 越來越多跡象顯示，加拿大央行於7月12日的例行議息日加息，但昨天朋友圈卻瘋傳TD銀行降息的消息，稱從7月5日起浮動利率降至1.97%！ 這簡直是頂風作案，與加拿大財政部長及央行行長作對呀，到底是怎麼回事？ 先分析一下，如果央行下週加息，對信貸的影響： 1、 浮動利率 先說說基準利率（PRIME），加拿大央行下週三商議的基準利率亦稱隔夜利率（overnight），目前是0.5%。是銀行同業之間的短期資金借貸利率。 另外，商業銀行根據自身客戶及業務需要，會自己定下一個按揭基準利率，英文也是叫Prime，傳統上是在央行設定的隔夜利率基礎上加2%。各間銀行的Prime可以不相同，例如TD的Prime是2.85%，其他銀行是2.7%。 銀行加息，影響最大的是簽了浮動利率的住屋按揭業主。 以一間75萬加元業主的例子，如果業主首期10%，剩下67.5萬與銀行簽下25年還款期，浮動利率1.75%的5年合約。這名業主每月按揭付款總額將為2,864元。 如果下週央行宣布加息0.25%，同時商業銀行的按揭Prime跟隨調升0.25%，那麼這名業主每月付款將達到$2,947元，或每月增加83元，每年增加996元。 但如果如皇家銀行RBC預計那樣，到2018年底，央行的基準利率上升一個百分點（從0.5％到1.5％）。在這種情況下，例子中業主每月支付將上升到3,205元，或每月增加$341元，每年多$4,092元。 2、 固定利率 如果已經簽了固定利率的業主，所籤的利率不受加息影響。 據稱，超過65％的加拿大人籤的是固定利率貸款，在簽約貸款期限（3年或5年等）內，利率固定不變。 不過，以下兩點應該注意： * 利率上調也會影響住屋抵押貸款固定利率的設定。固定利率信貸走勢跟隨債券（bonds）收益率，固定利率根據加拿大債券的收益率來定。因此，間接地，加息也對固定利率抵押貸款產生了影響。 * 五年期固定利率更新續約的民眾仍然會感到驚喜。雖然固定利率上漲，但仍遠低於五年前的固定利率。因此，在接下來的一段時間內，為期五年的住屋抵押貸款需要更新續約的業主可能會發現新利率仍然會較低較低。 ➤ 朋友圈瘋傳TD降息 昨天，微信朋友圈瘋傳一份疑似TD銀行內部利率圖，又有人稱，頂著要加息的風聲，TD帶頭降息了，最低利率低至1.97%。 為此，加國君曾諮詢銀行家多位專家，這些銀行貸款部門的專業人士紛紛認為，銀行內部調整利率，升跌很正常。也有分析認為，或許為下週調升利率普通。但CIBC銀行則與TD操作相反，開始調升住屋貸款利率。 加息前夕，銀行的操作難以明白。