【投資必看：加息其實是好消息？附上2017大温哥華區各城市置業指南】 老是陰沉著一張臉的加拿大的中央銀行行長StephenPoloz這一次表現得很開心，7年以來的第一次，加拿大央行提高了基準利率0.25個百分點，雖然加息前和加息後的媒體評論都為那些在低利率時期受益、有過高還貸壓力的人擔憂，集中討論加息造成的問題，但這都不是StephenPoloz的重點：貸款當然越來越貴，但是經濟好轉意味著加拿大人可以應對這種增長。 ➤ “加息對加拿大是個好消息” 央行行長Stephen Poloz表示，“我們有信心及證據來證明經濟會穩健發展，這應該是每個人的好消息。”這也包括所有的樓奴。 利率上漲的確是近一段時間里許多文章的重點，5大銀行也陸續提高了自己的最優惠貸款利率。但是央行表示，經濟的日益增長意味著人們能夠承受得起加息，“加拿大人必須看到‘就業持續上漲，薪資繼續上漲’。借款費用的確在上漲，但這是在經濟不斷增長的背景下。 ➤ 央行已經非常謹慎 當然，Poloz說：“我們不只是預報員，我們是政策制定者，所以對我們來說，這不僅僅是一個預測正確的問題。” 央行高級副行長Wilkins表示，他們已經考慮了許多可能發生的事件，包括與美國的貿易談判。到目前為止，央行並沒有預測到外部的問題，以往阻礙加息的問題這次都沒有出現。比如他們所預測的最大的意外是能源部門出現問題，人們的收入需要工業成本削減後的很久才能恢復。 儘管加拿大經濟的發動機——石油出現了損失，但也許是因為這種損失，央行認為許多跡象表明，在更廣泛的層面上，加拿大的經濟正在攀升。目前加拿大經濟增長增速約3%以上，是七個發達國家中增速最快的。 此外，加拿大商業投資、機械設備進口和出口均呈現蓬勃發展的跡象。 央行最新的業務展望調查也顯示，企業主越來越樂觀，銷售額增長，同時還有更高的銷售增長預期，以及投資意圖提高、招聘計劃急劇上升，這都與最近的就業人數相對應。勞動力市場逐漸復蘇、失業率降低、經濟改善都讓央行提高利率的信心得以加強。 加拿大央行行長表示，近期數據令人感到鼓舞，預計通脹將在2019年略微超過2%，去除臨時性因素後，加拿大通脹為1.8%。當然，此次加息並不是沒有外部影響。 加拿大央行宣布加息25個基點，成為跟隨美聯儲進入加息軌道的第一家主要央行。雖然此次加息有些出乎大家的意料，但是仔細回想一下，加拿大與美國經濟上深度融合，也是最緊密的貿易夥伴。美聯儲6月加息，加拿大跟隨其實也在情理之中。當前的經濟增長情況給了加拿大央行撤除部分貨幣刺激措施的條件，同時美國財政刺激的前景也有望推動加拿大經濟增長。 ➤ 加息的兩重目的 加息後，現在的利率其實仍不算高，有人擔心還是會有民眾冒險超額貸款，最終導致財務危機，但是央行認為，現階段最重要的是加拿大的經濟增長。 央行行長表示，小幅增加的利率具有雙重目的——避免通貨膨脹的突然增加以及預防經濟出現不穩定。畢竟加拿大物業貸款數字屢創歷史新高，多倫多和溫哥華地產市場更現崩潰隱憂，加息也有助維持金融穩定。 可以確定的是，觀察最近樓市，不難發現雖然近來政府調控手段頻繁，但始終無法抑制住投資客們的熱情，大家還是紛紛湧入佔據各項優勢的加拿大地產市場，尤其是溫哥華和多倫多。 下面，附送一份2017大温哥華區各城市置業指南，助你輕鬆投資一臂之力： ----------------------- ➤ 西列治文(Richmond West ✔ 城市信息概括 西列治文樓市總體上比溫哥華還要難以控制，但其地理位置優越，交通十分便利，乘坐Canada Line天車距離溫哥華市中心Oak Street一帶僅有五分鐘距離，同時華人人口眾多，對於華人買家而言是理想中的選擇。此外西列治文靠近列治文市區核心商業區，各種商場和學校等資源雲集，生活環境舒適，社區居民以中產階級為主，未來區內住屋升值空間大，也利於出租。 ✔ 2017年市場展望 毫無疑問，卑詩省府去年推行的外國買家稅政策對於西列治文地產市場交易起到了一定程度的負面影響，但是區內有大量居民住宅面臨搬進或搬出，盤源和市場需求不容小覷。預計在新的一年，西列治文樓價下跌的可能性並不存在，總體上還是會向上浮動。 ✔ 投資建議 在獨立屋市場早就突破百萬大關的情況下，與其說執著於非購買獨立屋不可，不如說換個思維，多看看西列治文內最新熱門公寓項目。而這些新建公寓項目普遍由本地知名開發商操刀，無論是外部結構還是內部裝修都是精緻絕倫，生活的便利性一點都不比獨立屋要差，最關鍵的是價格還比獨立屋要實惠。 ✔ 地產關鍵數據 人口數量:190,473人 人口增長率:9.2% 物業空置率:0.7% 一年樓價指數增長率:25% 一房單位公寓均價:39萬加元 月平均租金:1,400加元 年現金流:1,500加元 資本化率:3.9% ----------------------- ➤ 北本拿比(Burnaby North ✔ 城市信息概括 北本拿比大型新建物業靠近溫哥華，地處大温哥華區地區心臟，可謂是真正意義上的風水寶地。一號高速公路穿越全市，開車前往溫哥華市中心僅需20分鐘，距離高貴林，素里和列治文也不遠。區內生活設施齊全，主要便民場所均沿公交車站周圍分佈，名校本拿比北中學穿插其間，值得有興趣的買家和投資者多多關注。 ✔ 2017年市場展望 目前北本拿比區域內的Brentwood Mall升級和新高層公寓開發項目正在如火如荼地進行中，此前本拿比市府已經明確表示將把Brentwood Mall打造成第二個Metrotown，而開發商也是溫哥華最大而且最有經驗之一的協平世博集團，預計在今年當地市場會繼續呈現出火熱局面。 ✔ 投資建議 北本拿比區內的新建高層公寓儼然已經成為眾多買家和投資者眼中的寵兒，各方面條件不錯的兩室公寓可賣到80萬加元。此外就獨立屋市場而言，一些舊的獨立屋價格在120萬加元左右，相比溫西等熱門地區而言已經實惠很多。 Brentwood Mall周圍和本拿比北中學周邊地產升值空間很大，是理想中的置業場所。 ✔ 地產關鍵數據 人口數量:23,259人 人口增長率:19.8% 物業空置率:0.6% 一年樓價指數增長率:21% 舊獨立屋均價:120萬加元 月平均租金:3,864加元 年現金流:8,556加元 資本化率:3.5% ----------------------- ➤ 高貴林(Coquitlam ✔ 城市信息概括 高貴林最大的優勢在於新的公共交通選項長青線的開通，同時作為大温哥華區東北部地區的一個重鎮，近些年來人口結構以亞洲裔和伊朗裔增長迅速。長青線天車的開通則令交通更加便利，使得高貴林與溫哥華市中心和素里連成一片。此外高貴林景觀優美，市內商業發達，高等教育學府雲集，是大温哥華區城市發展過程中的一顆新星。 ✔ 2017年市場展望 前幾年高貴林市內住屋業主以外國買家居多，但是外國買家稅新政實施以後對當地住樓市場造成了很大的衝擊。不過市內住屋高需求和長青線開通以後對沿線地產的帶旺是高貴林樓市在未來能保持火熱的一大重要因素，業內人士對高貴林2017年地產市場普遍抱有信心。 ✔ 投資建議 對於投資者而言，高貴林無論是獨立屋還是公寓都適合投資。 Burke Mountain 和the North Shore slope of the Coast Mountains 一帶的獨立屋特別推薦。而長青線沿線車站附近公寓升值空間大。 ✔ 地產關鍵數據 人口數量:126,456人 人口增長率:10.4% 物業空置率:0.8% 一年樓價指數增長率:13% 一房單位均價:411,000加元 月平均租金:1,500加元 年現金流:3,516加元 資本化率:4% ----------------------- 滿地寶(Port Moody ✔ 城市信息概括 滿地寶這座小城適合喜歡不同城市風格的人們，在由滿地寶，高貴林和高貴林港組成的三聯市中，滿地寶是面積最小的一座城市，且靠近本拿比，地處三聯市的邊緣。但是滿地寶靠海，景色秀麗，且市內除了長青線以外，還有公車前往大温哥華區其他城市，交通便捷。此外三聯市範圍內的唯一一座醫院就位於滿地寶市區，利於婦女、兒童和長者及時就醫。 ✔ 2017年市場展望 就當前樓市來說，滿地寶市內可開發的土地較少，主要地產項目也並不是很多，對於投資者而言，在新的一年裡滿地寶樓市預計會出現緊繃狀態。 ✔ 投資建議 滿地寶Bellcara一帶的舊地產已經受到了投資者的高度青睞，而Newport Village作為全市發展最迅速的地段無論是升值空間還是潛力都不容忽略。另外滿地寶公寓空置率接近於零，物以稀為貴，從投資角度來說滿地寶的公寓是適合投資者的最佳選擇。 ✔ 地產關鍵數據 人口數量:32,975人 人口增長率:19.9% 物業空置率:0.8% 一年樓價指數增長率:21% 一房單位均價:435,000加元 月平均租金:2,500加元 年現金流:13,800加元 資本化率:6.3% ----------------------- ➤ 高貴林港(Port Coquitlam ✔ 城市信息概括 高貴林港市內的新公交選項和住屋類型讓人心動，作為三聯市的另一座重要城市，高貴林港有著完善的公共交通系統，前往溫哥華和本拿比都很方便，是理想中的宜居城市。同時高貴林港有著發達的城市中心和公立學校體系，自然環境優雅，文化娛樂設施齊全且多元化，是三聯市中發展最為迅速的城市。 ✔ 2017年市場展望 雖然高貴林港也屬於大温哥華區地區，但是外國買家稅的負面影響並不是十分顯著。此外高貴林長青線的開通接駁通往高貴林港的西岸快車車站也極大地改善了高貴林港的出行交通，進一步提升了城市交通通勤狀況。同時高貴林港靠近Burke Mountain的地帶提供了新的住樓市場需求選擇，對於高貴林港2017年樓市的穩定起到了至關重要的作用。 ✔ 投資建議 儘管Burke Mountain一帶是投資高貴林港地產不能錯過的一個點，但是就投資而言需要目光放遠，視野更加開闊，實際上市內其他區域無論是位置還是升值空間都具有相當可觀的潛力。另外高貴林港的聯排屋市場值得投資者細細研究，在當前獨立屋均價居高不下的情況下，投資聯排屋或許是一種新的思路。 ✔ 地產關鍵數據 人口數量:56,342人 人口增長率:6.9% 物業空置率:0.8% 一年樓價指數增長率:33% 聯排屋均價:60萬加元 月平均租金:2,000加元 年現金流:3,036加元 資本化率:3.7% ----------------------- ➤ 北溫哥華東(North Vancouver East ✔ 城市信息概括 北溫哥華東是城市喧囂和戶外娛樂的完美融合，與溫哥華市中心隔海相望，乘坐海上巴士即可往返於兩地，通勤狀況便利。而北溫哥華東城市化建設迅猛，環境舒適，生活設施齊全，生活方式令人感到愜意。對於有意投資地產的朋友而言，北溫哥華東是一個新的選項，而且城市的各方面發展狀況良好，是北溫地帶的新秀。 ✔ 2017年市場展望 高樓價對於當地市場來說是一個嚴峻的考驗，不過根據北溫哥華市政府的發展規劃綱要可知，未來城市的物業建設將注重於增加密度和興建更大面積的住宅。目前市內的住屋形式傳統上以獨立屋為主，可以預期的是將來會呈現更多的聯排屋和公寓，以滿足源源不斷的住屋需求。 ✔ 投資建議 北溫哥華市府鼓勵物業建設多元化，而不是僅僅局限於一個地帶。因此在這個大的背景下，北溫哥華東區開始成為開發商和買家的新寵。從市府規劃方案來看，未來高層新建公寓開發會是一大趨勢。 ✔ 地產關鍵數據 人口數量:84,412人 人口增長率:2.2% 物業空置率:0.4% 一年樓價指數增長率:43% 一房單位均價:50萬加元 月平均租金:1,750加元 年現金流:3,456加元 資本化率:3.9%

【全面解析央行加息，加國按揭市場何去何從？】 央行週三終於宣布加息0.25%，這也是7年來首次加息，不少評論認為加拿大將跟隨美國步入加息通道，未來繼續加息累計幅度2%的可能性正在變大。靴子落地，本國按揭市場又將何去何從？ 其實不用過多預測，早在央行加息前，嗅覺敏銳的五大銀行早已紛紛搶先調高按揭利率。未來只要五大銀行再有所動作，大家基本上也能猜到央行會往哪個方向走。 那麼問題來了，加息懸念已塵埃落定，大家應該怎麼對待按揭貸款的申請？ ➤ 物業價值評估低於預期 我們知道，大銀行的評估體係是十分嚴謹的。近期大多樓市持續調整數月，對大銀行來說，評估地產價值不僅看階段性成交數據，還會預測趨勢，這段時間不用說趨勢自然好不了。因此，即使是加息後，去大銀行貸款也要小心物業價值評估低於你此前的預期，貸到的錢如果不夠，還是會耽誤事情。 ➤ 銀行保守 其次，跟大銀行打過交道的朋友都知道，市場越是不明朗，銀行越是趨於保守。近階段銀行對於按揭貸款客戶的審核變得嚴格了許多，從風控的角度出發，銀行自然也有自己的難處。前階段有傳聞說銀行新移民首付貸款門檻將提高到50%，事實上雖然不會那麼誇張，但銀行遴選客戶的標準逐漸升高，已經是公開的秘密了。 ➤ 適度包裝 最後，從按揭客戶的切身利益出發，適度的包裝還是能提升不少貸款的成功率，充分挖掘利用客戶的資訊優勢，讓他自然而然成為銀行希望找的客戶類型，這是需要深厚的行業實戰經驗作為基礎的。因此，在樓市調整期，選擇專業貸款經紀反而可能會使你節省時間，提高勝率。 首先在於貸款經紀高屋建瓴的視角，貸款公司除了跟大銀行保持戰略夥伴關係之外，還與大大小小的B-Lender有著密切業務往來，誰家政策最近又收緊了，誰家更容易接受某位客戶的案例，貸款經紀顯然有廣泛深入的信息渠道，可以相當程度上消除客戶信息不對稱的劣勢。 其次，貸款經紀有動機也有精力去為客戶遴選合適的金融機構，更重要的是為他們做科學、系統的美化包裝。對貸款經紀而言，客戶就是衣食父母，客戶案例的成功獲批就是工作的全部。 大唐金融貸款部門負責人表示，公司一貫以客戶利益為核心目標，為客戶主要在三方面提供增值服務。首先是案例的細節處理方面，如何幫助客戶在銀行得到更高的物業評估價值，貸到更多款，以及找到更合適的銀行。其次，是如何幫助客戶成為銀行喜歡的那種客戶類型。最後，不僅僅著眼於一筆貸款，而是根據客戶的財務狀況，為他們提供中長期投資建議和中長期資產規劃，引導他們未來投資的正確方向。 因此，在樓市非常時期，做出非常選擇不失為明智之舉。

【一夜之間五大行加息！】 越來越多跡象顯示，加拿大央行將於7月12日的例行議息日加息！ 現在中央的加息腳步還有幾天，加拿大各大銀行已經急不可耐的進行了調整；5大商業銀行聯手進行了加息，從行業老大RBC開始，一個下午，風雲突變，將最新的改變總結如下： ➤ RBC：5年固定， 2.84%； 2年固定，2.54% ➤ CIBC: 固定利率增加0.1%-0.2%不等 ➤ TD：3年固定2.64% ➤ BMO：本地身份身份提高0.2%--0.35%；新移民項目提高0.5% ➤ Sciotia Bank: 不明朗 此外，根據報導，下一步銀行將會取消對有關特別項目採取低利率壓力測試的政策，所有的貸款年限都將統一採取4.64%的標準； 其實這個調整對於已有貸款的人並沒有太大的影響，但是對於將地產作為投資的角度來看，無疑對地產市場帶來一次嚴峻的考驗！ 建築商目前已經將原先的訂金提高至了20%，就是為了規避風險；現在更有趨勢情願延遲一些小項目的交樓期，付罰金給住戶，也要加緊交付大屋，以避免由於貸款銀根收緊引起的買樓人士無法獲得貸款而不得已放棄押金的可能性。

【安大略省經濟增長冠全國 民眾加薪低過通脹】 加拿大安大略省經濟近年回暖，有望再次成為加拿大經濟成長的發動機，但普通民眾並未從經濟繁榮中明顯受益。 據CBC援引加拿大各大銀行預測，指安省經濟增長率將成為加拿大各省之冠。統計局本月報告指安省失業率5.8%，是自2001年以來新低，而且經濟成長將遍布各個行業，包括製造業、房地產業、金融業和科技行業。 此外，安省企業的盈利有顯著增長。安省的公司稅收入在在2015年增長19.6%，2016年再增長16.8%。加拿大央行調查安省的公司企業發現，這些公司的銷售額增長，有意投資於新的設備及加聘人手。 加拿大會議局本周發表報告預測，大多倫多地區經濟成長率將是加拿大各大都會區中居首，2017年全年GDP增長將有望達2.6%。安省溫莎市、渥太華地區及基秦納-劍橋及貴湖地區經濟形勢也很好。 會議局發表的《2017年春季省份展望》（Provincial Outlook：Spring 2017），指安省的經濟將繼續表現良好，但估計經濟增長速度會放慢，今年的增長為2.3%。報告指雖然消費者財務狀況緊張，但隨著重新平衡樓市的新措施逐步出台，預計安省南部的熾熱樓市會得以冷卻。出口的增長速度超過全國平均水平，但缺乏企業投資，將會限制增長前景。 雖然經濟好轉，普通省民的經濟狀況似乎並沒有得到顯著改善，薪資增長也沒有與GDP的增幅匹配。統計局數字示，2016年安省省民平均周薪增長僅1.1%，幅度甚至低過通脹，意味省民實際上在去年經歷了減薪的過程。 安省的地產市場火熱令許多人擔心難以負擔，近期省府推出冷卻房價措施，令人關注未來房價的走勢。安省房地產業目前在GDP中所佔的比重最高，達13.2%，甚至超過製造業（12.1%）。企業還抱怨電費過高令他們的競爭力削弱，令工作職位向美國流失。 (報導轉自星島虎報網

【2016年BC省經濟增長繼續領先全國，靠的卻是居高不下的樓價】 根據Statistics Canada最新報告顯示，加拿大的經濟在2016年增長了1.3%，BC省繼續以3.7%的GDP增長領先全國（去年經濟增長為3.1%），安大略省經濟增2.6%，與2015年持平，位居第二；同期曼尼托巴省經濟增2.4%；愛德華王子島省的經濟增幅2.4%，是過去10年來的最佳表現。 這已經是BC省連續第二年經濟增長領先全國。 而從各行業的增減數據來看，實際上佔BC省GDP大頭的依舊是地產行業，居高不下的樓價雖然苦了省民，卻給數據上帶來不錯的效果。 ➤ 地產行業 根據Statistics Canada的報導，由於BC省對住屋的需求持續高漲，在過去的2016年裡，居民住屋建設的數據增長了17%， 而地產交易的金額則比前年增長5.4%。 大溫地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）發布的統計數字顯示，2016年大溫地區各種類型的住屋銷量為39,943間，比2015年的42,326間下降5.6%。儘管2016年比上一年的住屋銷量減少，但仍然是歷史上第三高的年份，僅次於2015年和2005年。 而對於BC省的地產行業在全省GDP中所佔比重，將會在下文進行分析。 ➤ 運輸和倉儲業 運輸和倉儲業（Transportation and Warehousing）則在2016年增長了5.7%，其中份額最大的為航空運輸、火車運輸和相關輔助性服務。 ➤ 工程建設業 工程建設業（Engineering Construction）則在去年劇跌9.1%，其最大影響因素為由低廉價格導致的油氣田建設工程暴跌30%。不過，從樂觀的角度來講，如金礦等工程業已經在逐步崛起。 ➤ 工程製造業 工程製造業（Manufacturing Output）在去年增加了5.8%，其與大增長得益於氧化鋁（alumina）和鋁合金（aluminum）的大量出口，以及2015年4家企業在卑詩省基蒂馬特港(Kitimat周邊建造LNG出口基地帶動。 ➤ 發電業 發電業（Electric Power Generation，Transmission and Distrubution）則增長4.7%。 ➤ 礦產業 採礦、採石和石油和天然氣開採（Mining, Quarrying and Oil and Gas Extraction）則在去年增長了3.3%。然而其周邊產業有顯著下降，礦產業未來前景依舊難以預測。 ➤ 其他產業 隨著BC省的出口導向型經濟增長走勢漂亮，木材行業、食物產業等也有顯著增長。 -------------------- ➤ 地產所佔GDP的比重接近一半 根據記者得到的一份2016年政府報導會議數據來看，雖然地產和金融產業增幅只有9%，但所佔的BC省GDP比重竟然高達44.35%，可以說是BC省真正的GDP支柱了。 雖然居高不下的樓價使得BC省經濟增長的數據看著不錯，卻苦了省民們。根據今年3月底公佈的2016年第四季地產研究報告顯示，溫哥華的住屋可負擔程度有輕微改善，但置業成本仍然佔家庭收入近八成半（84.8%），名列全國之首，比排名第二的多倫多（64.6%）要高出近20%。而第三名是同為BC省的維多利亞（55.1%）。 RBC報告更顯示，儘管溫市整體樓市正在下調，但公寓單位市況繼續升溫。第四季在溫市擁有一個公寓單位的成本，佔家庭入息的46.1%，比第三季升0.2個百分點，按年則增加4.8個百分點，也是連續第七季錄得升幅。至於溫市獨立屋的住屋成本仍然與一般家庭財務狀況”脫節”，住屋成本佔家庭收入的121%。