【多倫多地區年淨增人口 12 萬】 【新建房屋只有4.8萬套】 【還指望多倫多樓市下跌嗎】 多倫多地產市場將上漲還是下跌？一個最關鍵的因素，就能回答這個問題。那就是看這座城市是人口流入型城市，還是人口流出型城市？城市規劃專家說：眾所周知，多倫多及周邊城市人口不斷湧入。報告顯示：在 2017 年 7 月至 2018 年 7 月一年間，多倫多淨增了 77000 居民，在美國和加拿大各大城市中名列第一，把分別位居第二和第三的 Phoenix 及 San Antonio 遠遠拋離。 如果計算大都市圈，那麼 GTA 地區在同期的人口淨增數則超過 12 萬人，僅次於美國 Dallas 大都市圈。然而，每年 GTA 平均只新建 4.8 萬套住房，其中低層住宅約 1.8 萬套，根本無法滿足新增人口的需求在這個排名中，排在前十的加拿大城市只有兩個，除了 GTA 之外，再就是 Montreal 地區，以總數 66000 多排在第六位。 研究報告的共同作者 Frank Clayton 是一位地產和城市經濟學家。他在電話採訪中對「The Huffington Post」表示，雖然從某些角度來看，這看起來像是多倫多和GTA的成功，畢竟人口增長也是經濟發展的指標之一。但另一方面卻是實際上意味著 GTA 正面臨嚴重的居住危機。 Frank Clayton 指出，從歷史上看，其實加拿大在上個世紀 90 年代，移民也非常強勁，由於樓價大跌，開發商大幅減少新屋建設，但當時並沒有出現住屋需求緊張及供應嚴重短缺的情況。他說很明顯，現在住宅銷售放緩很可能導致類似情況。加拿大按揭與房屋公司（CMHC）提供的數據顯示，今年前五個月，安省的住宅動工量與去年同期相比下降了 15% 以上，而多倫多今年住宅開工量更下降了 24%，住屋竣工面積也比去年同期下降了 22%。 這位專家建議說，與溫哥華不同，多倫多的土地開發潛力極大，尤其是靠近我們的工作場所，各種生活服務方便，而且遠離綠帶（Green belt）的地區。這就是在市府規劃圖上的黃色區域，也就是被稱為黃帶（Yellow belt）的地區。 Frank Clayton 還說，這個黃帶區域有多大？幾乎佔了多倫多市版圖的 3/4。如果把它用來建設低層，比如說在上面適度建造三到四層的低層公寓，不僅好賣，而且對居住環境，以及鄰近社區都沒有太大影響，可以說是一舉兩得。 ▸安省正處於穩定的經濟週期 5 月 29 日，加拿大央行行長 Stephen Poloz 宣布維持基準利率在 1.75% 不變，並暗示今年之內不會加息。央行自去年 10 月以來一直維持這一利率不變。這是央行連續第四次宣布維持利率不變，並且降低了加息的預期。 央行在一份聲明中表示，經濟從今年第二季度開始恢復增長，石油行業開始復甦，全國地產市場已經穩定，就業增長保持強勁。近期數據也顯示消費者開支，出口和商業投資有所增長。 ▸投資分析師：未來 12 個月降息可能性將達 80% 由於 2018 年的經濟增長未達到預期，加央行被迫調整了 2019 年的加息計劃與經濟發展預期，按照原先的規劃，加央行很可能會在今年加息三次。 但隨著今年的經濟變化，專家們認為今年不僅不會加息，甚至很有可能在 11 月份降息一次。雖然加拿大地產市場今年回暖的表現讓很多人感到驚訝，但依然沒有好到足以讓加央行考慮加息的地步。投資分析師認為，未來 12 個月降息的可能性為 80%，美聯儲方面專家也普遍認為它們至少會降息兩次。 CMHC 預測安省樓價仍會持續增長，但是增長幅度會緩慢上升，符合通貨膨脹率。安省的平均樓價 2018 年將會保持在 $562000 至 $575000 之間。到 2019 年，平均樓價應該會在 $570000 到 $595000 萬之間影響樓價的因素有：安省現階段的經濟週期，安省住屋負擔能力，和目前的需求供應比例。 安省正處於穩定的經濟週期，不存在價格暴跌隱患。省府和聯邦對樓市的調控政策給多溫兩市的樓價造成不小影響。安省和 BC 省都出台了針對海外買家額外收稅的政策，聯邦也收緊了貸款政策，以打擊過熱的樓市。 ▸多倫多樓市的大量需求仍然存在 多倫多樓市被壓抑的需求，或將在明年或者後年釋放。Sotheby's International Realty Canada 認為：多倫多豪宅市場出現明顯反彈與復蘇跡象，或許多倫多地區的樓市已經走出最黑暗的時期，復甦在望。推到樓價上漲的動力還在，首先住宅按揭的利率還是處於歷史低位。目前是買樓的最佳時機。 目前放緩的地產市場，或許是入市的最好機會。比如很多開發商也會因為資金回流問題，會在價格方面做出很大的讓步。進入市場早晚時機的確會對交易結果有所影響，但掌握不同時機中潛在的優勢，迎合自己的需求，最終能夠順利買到自己心儀的物業都可是一種勝利和成功。