【新政雖猛，但“次貸危機”卻不會發生在加拿大！】 4月份安大略省自由黨政府公佈了打壓樓市的政策，隨之加拿大和地產相關的行業都受到了或多或少的影響。要說受影響最大的，便是一家叫Home Capital Group的公司，這家公司是加拿大最大的非銀行按揭供應商，新政公佈後它股價一天時間暴跌了60%多。這讓不少人都大叫“加拿大版的次貸危機”要上演了。可是，加拿大的樓市真的要完了嗎？ ➤有沒有危機，得看把錢借給了誰! 為什麼次貸危機發生在當年的美國，而不會發生在現在的加拿大？ 因為美國把錢借給了“本地人”，加拿大把錢借給了“外地人”！ 本地人主要收入和財富都在本國。眾所周知，西方發達國家很多本地人的特點是——存款少甚至沒有，主要靠工資和信用卡生活。美國當年的次貸大量地發放給“信用低 ”的 “本地人”。一個“本地人”，沒存款，信用還低，只要一失去了工作，連吃飯都是問題。美國卻把按揭借給這類人，這能沒有危機嗎？ 外地人，即是移民或者入籍了，但不是土生土長的，主要收入和財富來源於母國的人。以加拿大為例，過去十年，移民最多的便是從中國和印度來的。這兩個國家的居民儲蓄率遠遠高於加拿大“本地人”的儲蓄率。而且能移民過來的，大部分人本身在母國就是有一定資金實力，而不是“沒了工作就沒有了保障”的工薪階層。因為既然移民，肯定得放棄原先在母國的工作啊，沒有了工資收入以外的經濟保障，誰能移民？誰敢移民？ 打個比方，兩個人來借錢買樓。一個是剛移民到加拿大的家庭主婦，老公在國內做生意，自己則陪孩子來加拿大讀書。她在加拿大沒工作、沒收入，就依著國內老公銀行戶口裡長年的幾百萬存款，可錢不能一下都匯出來，要借錢。一個是幼年就隨父母移民加國，大學畢業後工作了幾年，年薪正常上班族水準。找了一女友，突然間想結婚買樓，可常年的西方生活方式，一直是及時行樂沒有存款，要借錢。如果不考慮關係遠近，感情親疏，純理性判斷，你借給誰？是沒有工作，但有存款的外地來的新移民？還是有工作，但沒有存款的本地土生土長的Chinese-born Canadian呢？ 不論你怎麼選，反正加拿大的貸款機構在政策上是偏向於前者的。在2016年9月份前，不論新移民還是海外買家，這些“外地人”只要首期給了35%，不看收入也能借到按揭。而本地人，不論首期多少都得看他的工作收入，並以此定一個貸款上限。 外地人有存款並且能交納起大量首期，不單純依賴工作收入，遇到點風波，也能挺住。本地人好多只靠工作收入，又沒有存款習慣，丟了工作就付不起下個月的按揭。這個看起來“外寬內嚴”的貸款政策，背後卻有很深的經濟學考量。 也正因為不同的貸款政策，美國次貸時的貸款違約率最高達到7%, 而加拿大目前只有0.3%左右。 ------------------------------------------- ➤ 有發展的城市，“外地人”決定樓價 最近，多倫多地產局公佈消息說，“外國買家”佔比例才2.4%，樓市沒怎麼受外國力量的影響。 可惜，省政府竟然說地產局的數據不可信。 退一萬步說，即使這個數據是正確的，樓市受外國影響的程度，也不能用“外國買家”的比例多少來衡量。 細心的人注意到了，本文中一直用“外地人”而不用“外國買家”這個詞語。因為官方定義“外國買家”指"沒有加拿大永久居民身份和加拿大國籍的買家”。按這個定義，一個剛從中國來加拿大一天的永久居民，拿著中國賺的錢來多倫多買樓，也不是“外國買家”。因此地產局可以正大光明的說，樓市裡沒有多少外國力量的影響。 本國地產受外國力量的影響，主要看的不是“外國買家”，而是“外國資金”。因此樓大師在這裡引入“外地人”的概念，不是地域歧視，而是為了更好地解釋影響加拿大樓價的因素。 什麼是“外地人”，不管你有沒有楓葉卡或者加拿大護照，只要你不是土生土長，買樓的主要資金不是來源於加拿大本土，而是“外國資金”，在本文的語境下就是“外地人” 。 拿北京做類比，拿了“北京戶口”你就是“北京人”了嗎？老北京認為，往上數三代都在北京，才是“北京人”，這個條件自然苛刻，但至少也得是“爸媽這一代就在北京，本人生在北京，長在北京”的才算。 北京的樓價是“北京人”一手抬高的麼？恐怕不是。北京樓價之所以高，就是到北京找工作求發展的“外地人”抬高的。根據北京現在買樓先得有“北京戶口”的規則，能在北京買樓的人大多都是有“北京戶口”的，但他們是“外地人”。而北京有多少拿著“北京戶口”的“外地人”，對比下春節前後的北京街道便可知。 為什麼說他們是拿著“北京戶口”的“外地人”呢？因為他們中大部分人的首期的錢，是在其他城市工作的父母親戚給的或者借的，而不是靠他們在北京工作攢下來的。換句話說，在北京買樓的錢，不是只來自於北京，而是來自於全國各個城市的錢。 北京的情況，放到其他有大量人口淨流入的城市都成立。 “本地人”用“本地的錢”買樓，樓價怎麼也不會高。但“外地人”來了，從四面八方帶來了“外地的資金”來買樓，樓價就高上去了。而一個有發展的城市，就必然會有“外地人”來。 就像加拿大的多倫多和溫哥華，大量的“外地人”（包括移民、留學生、打工者）來這，帶來了在母國的大量財富，擠高了當地樓價，激怒了“本地人”。所以當競選來臨時，政府就要出台政策安撫有選票的“本地人”，政治上的考量是第一需求，其次的才是經濟上的考量——穩定樓價。 多倫多和溫哥華樓價之所以高，是因為在這裡買樓的錢不是只來自於加拿大，而是來自於全世界各地。也正因此，外國買家稅才會對樓市有影響，但“外國買家”其實還不是關鍵，真正關鍵的是“外國資金”，因為有很多官方定義的“本國買家”也是在用“外國資金”買樓。試想一下，如果政府推行的是“外國資金”稅，即用“外國資金”在加拿大買樓就徵收高稅，現在的樓市會受的影響又有多大？ ------------------------------------------- ➤ 沒有“次貸危機”不等於沒有危機 帶著“外國資金”的“外地人”，解釋了加拿大樓價上漲的必然性，但這不代表今年年初的瘋狂上漲就是可以接受的。如果那種漲幅一直持續，等待加拿大的即使不是“次貸危機”，早晚也會是一次毀滅性的打擊。而在安大略省的新政出來後，還有人盲目樂觀說新政對樓市根本沒有影響，也是不負責任的。 新政出來的四月，多倫多的住屋上市量明顯增加，不論是環比同年三月，還是同比去年四月都增加了1,000多間。而同時，成交量卻比去年同期下滑了200多間。此消彼長，反應了新政下，市場上買賣雙方的心理在變化。 在這變化中，有的人是“唯恐天下不亂”的心態，有的人是“盲目樂觀”的心態。前者的心態炮製出了“加拿大要發生次貸危機”的謠言，後者的心態衍生出了“樓市根本不受新政影響”的謊言。 紛繁的互聯網社會，人們比以前更容易獲得信息，同時也比以前更難辨別信息。唯有保持健康的心態去看待樓市，去了解信息才能比別人多接近真相一點。