【海外身份華人爸爸怒告政府】 【追回$320000海外買家稅】 BC省的“海外買家稅”從2016年8月開始實施以來，從15%漲到了20%，被徵稅的買家，除了抓緊一年之內辦身份把海外買家稅拿回來，就只能乖乖交了…… 跟BC省情況類似的安省，於2017年4月開始落實海外買家稅，正式的全名應該是非居民物業投機稅（Non-Resident Speculation Tax，簡稱NRST）。此稅徵收伊始，就有人反應實施細則欠缺明朗﹐造成買家困惑。 最近，有一個華人陪讀爸爸，明明是外國買家的身份，但卻成功地跟政府討回了自己交的32萬刀外國買家稅，這是怎麼一回事呢？ 據多倫多當地中文媒體報導，這位來自中國的買家，是來陪讀的爸爸。這位買家於2017年4月9日簽約購買了一處新建物業的樓花轉讓。該合約附有一項條件﹐那就是樓花轉讓需要獲得開發商的書面同意才生效。 買家於4月24日收到開發商的書面同意﹐買賣雙方最終完成了交易合約。但海外買家稅生效的日期是4月21日。因此這單合約剛好卡在了新舊交替的時間點上。陪讀爸爸認為自己不應該交海外買家稅﹐但小心起見﹐仍向財政廳諮詢﹐財政廳回答稱﹐他們需要付這個稅。 到2018年1月﹐買家辦理產權過戶。負責交接的律師再次諮詢財政廳﹐得到的答案依然是該交易需要付海外買家稅。並且，免稅請求不但被駁回，更被要求補交稅金。原因是當時負責買賣的律師，是以樓花原來的售價，而不是轉手的成交價計算海外買家稅，因此買家要補交超過10萬元稅款，加起來一共32萬元海外買家稅。 怎麼辦？物業總不能不要，於是這位陪讀爸爸四處籌錢﹐頗為辛苦。不但藉了私人貸款﹐而且因為從國內借錢﹐賬戶進出頻繁﹐還上了國內的黑名單。為了討回這筆冤枉錢，陪讀爸爸找了律師一起研究。 律師接了這單委託後﹐仔細分析下發現﹐二手樓成交的日期是以合約成交當天決定的﹐而不是附屬條件獲得滿足的日期。而如果以合約成交當日計﹐該買家成交的日期是4月9日﹐是在海外買家稅落實之前。財政廳將新房成交的附加條件滿足作為成交日期﹐是不公平的。 陪讀爸爸和律師兩次向財政廳申請行政復核﹐沒有結果，他們只能上告到安省高等法院。之後財政廳和他們聯繫﹐願意調解﹐除退還32萬元稅款﹐還外加利息和部分律師費。有專業人士表示，政府的官司有大約70％是在最高法院開庭前達成協議，以避免法庭判決成為案例。 律師指出，安省政府當初頒布海外買家稅法案時，並沒有明確規定，預售樓花的轉讓(Assignment和一般買賣合約的附加條件或修訂(Amendment是否涵蓋在內。從法理而言，轉讓和修訂都不屬於廣義的重新簽訂購買樓宇合約，只是對原始合約作出修訂和轉讓。但從立法精神和宗旨而言，買家事實上是新添購一間物業。 律師樓的兩名職員分別向財政廳查證時，居然有兩個截然不同的答案。律師表示﹐上述案例是海外買家稅實施以來﹐他們打的第一單官司。他們手中另外還有6、7宗相似的疑難雜症個案﹐正在進行中。其中是一對年輕人。他們在加拿大讀書時認識﹐並打算留下來。他們於2018年1月合資購物業﹐到2018年4月結婚。女方於6月拿到移民身分﹐男方則要到今年5月取得楓葉卡。他們購房時付了8.4萬元海外買家稅。 安省的規定是，如果夫婦一起買樓，一方是移民﹐則不需交海外買家稅；單身人士購樓後4年內移民﹐可以退還該稅。但是對夫妻一起買樓，其中一人在買樓後移民﹐則並沒有具體規定。女方在去年6月取得楓葉卡後申請退稅被拒絕。原因是置業時兩人未婚或提出已經同居3年以上的證明。 女方當時以電話向財政廳查詢時獲悉，要等到男方也取得楓葉卡時才可以申請退稅。男方今年5月取得楓葉卡後再申請退稅，依然被拒絕。理由是女方已經超出90天的申請期限。但律師認為﹐落實海外買家稅的初衷﹐就是保護本地居民﹐包括新移民。這對年輕夫婦正是新移民﹐反而需要承擔巨額經濟負擔﹐正和這個稅收的初衷相違背。 雖說這件事情是發生在安省，但對於BC省，一樣也是有海外買家稅的豁免情況的。根據BC省政府2017年3月17日公佈的新政策，獲得BC省提名（BC Provincial Nominee Program）資格的購樓者購買自住物業可豁免海外買家稅，且只可豁免一次。這裡有個關鍵時間節點，就是在地產權轉移日（即過戶日，需要到產權辦公室進行房屋產權登記）之前，買家必須拿到BC省提名證書，有確認號。有些買家正在辦理省提名項目，估計自己可以拿下，於是就著手買樓。但如果在地產權轉移日之前還沒拿到省提名證書，就必須交15%的海外買家稅，無法豁免。 那麼，比較踏實一點的做法就是在拿到省提名證書之後再著手買樓，這樣在辦理產權轉移時就直接豁免了。根據省府的政策，另一種可退稅的購樓者就是在購買自住房之後的一年內獲得加拿大居民或公民身份者，日期以地產權登記日為準。也就是說，如果省提名證書是在房屋產權登記日之後獲取的，但在之後的一年內拿到了加拿大居民身份，一樣可以申請退稅。 以上所有退稅都必須在地產權登記日之後的18個月內申請。如果是獲得居民或公民身份後申請退稅的，還必須在產權登記日之後的92天內搬入該居所，並繼續居住至少1年。所有申請退稅的自住買家必須填寫additional property transfer tax application for refund表格，並把它寄送到表格上的地址。 對於拿到加拿大居民或公民的退稅申請者，還要提交的支持文件。首選是永久居民卡，即PR卡；如果沒有PR卡，可提交有效的移民簽證和登陸紙（Valid Immigrant Visa and Record of Landing ，IMM100），以及確認號為T開頭加9個數字的永久居民確認文件（Confirmation of Permanent Residence document ，IMM5292 或IMM5509）。 任何感覺自己可能有機會拿回海外買家稅的朋友們，或者跟上述案例有類似情況的，都可以找律師去諮詢一下。