【加拿大樓市增長甩美國幾條街】 【溫哥華超紐約兩倍】 在物業增值這個事兒上，加拿大人已經勝過美國二十年了。雖然這聽起來沒那麼令人震驚，但地產觀察 Blogger Better Dwelling 對兩國樓價指數的分析，給出的數據還是讓人眼前一亮。 Better Dwelling 將加拿大最大的三個都市區：多倫多、Montreal 和溫哥華，與四個美國城市進行了比較。這四個城市是加拿大人自己也喜歡與之比較，並且經濟還充滿活力的紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。 報告發現，自 2001 年 1 月以來，加拿大地產市場最弱增長的城市，也擊敗了美國市場中表現最強勁的城市。加拿大市場上最疲軟的是 Montreal，Montreal 並沒有出現過像多倫多和溫哥華那樣的樓價飆升。儘管如此，Montreal樓價增長仍然超過了美國房價增長最快的洛杉磯 5.4%。 甚至，它以超過84% 的成績擊敗紐約，當然紐約的樓價門檻本身要比 Montreal 高出不少，增長空間自然有限。 Better Dwelling 指出，儘管 Montreal 的樓價增長比西雅圖的樓價增長高出了27%，但西雅圖被業內人士認為，容易出現地產泡沫，而 Montreal 則沒有這種徵兆。 儘管如此，與溫哥華相比，Montreal 的增長簡直是小菜一碟。從 2001 年開始，溫哥華的樓價增長就比洛杉磯高出了75％。比紐約高出了207％。特別提醒大家一下，這裡說的百分比，是兩個城市樓價增長的對比，而不是樓價的對比。是「溫哥華的樓價增長超過紐約的樓價增長207%」，而不是「溫哥華樓價超過紐約樓價 207%」。 報告隨機選擇了一個時間點——本世紀初（2001年），用來比較樓價增長。(圖片1 其實這個時間點的選擇很重要，不同的時間段，但可能會顯示出不同的結果。假設紐約樓價在20世紀90年代比加拿大樓價上漲得快得多，那麼從1990年開始測量，就會出現一個非常不同的結果。儘管如此，但現在這些數字告訴我們，加拿大人目前從物業上獲得的收益比本世紀初美國人的收益要高得多。但加拿大的成功有一個致命缺點，那就是債務。 自十多年前美國地產泡沫破裂以來，美國家庭已經去槓桿化，緩慢減少其持有的債務總額。加拿大的情況則正好相反，家庭債務與可支配收入的比率在今年第一季度創下了178％的歷史新高。 要知道，這比美國泡沫破滅前的債務還要高。美國和加拿大以不同的方式衡量家庭債務，但根據美國的標準做了調整後，加拿大家庭債務現在高於美國泡沫高峰期時的債務。如圖 2 所示，加拿大家庭債務現在已超過美國債務高峰，這使得國際貨幣基金組織確信美國和加拿大在地產市場上的位置已經互換了。 而且，債務正在蔓延到更多家庭。根據金融服務公司 Edward Jones 最近的一份報告顯示，1999年三分之二的加拿大家庭有債務，而到了2012年，這一比例變成四分之三。「要明確的是，加拿大所有家庭的風險並未升高，」報告指出。「我們最擔心的是，加拿大某些家庭的債務水平上升最多，比如年輕家庭，有成年子女的家庭，以及草原省份的家庭。」 但近些年也有一些好消息：由於各省政府和聯邦開始實施各種打壓樓價的政策（如多倫多和溫哥華地區的外國買家稅，以及全國范圍的抵押貸款壓力測試），債務增長放緩，大多數市場樓價也隨之下降。 這一系列措施的結果是，雖然溫哥華地產市場看起來仍有些嚇人，但我們整個金融體系看起來並不那麼可怕。由於債務過剩，國際清算銀行（The Bank for International Settlements）多年來一直將加拿大列為銀行業危機的第一候選人，但最近的評估顯示，加國金融風險大幅下降。