【深度分析：2017多倫多房市將完勝溫哥華？】 加國房市近幾個月來最熱門的兩大話題，應該是多倫多房市2016年成交量和房價升幅雙雙創新高，以及溫哥華房市2016年下半年成交量大跌的現象。根據多倫多房地產局二月初公佈的數據，在新上市量較去年同期少近兩成的環境下，今年一月房屋成交量仍然較去年同期上升約12%， 房價同比漲幅高達22%。多倫多房市2017年首月的亮麗表現，無疑為市場提供了一劑大大的強心劑，業內人士幾乎是一致對多倫多今年後市看好。 與多倫多強烈對比的是，溫哥華新年房市的表現，仍然是延續去年的頹勢，各類物業的成交量均大幅下跌，過去最為搶手的獨立房，今年一月的成交量，竟然比去年同期大跌了54%，跌幅可謂是觸目驚心；與此同時，大溫各個城市目前的房價，大部分仍然低於半年前的水平，尤其是知名豪宅區西溫，房價較半年前下跌了13.6%。 對於溫哥華房市近幾個月的重創，各界人士均認為是溫哥華開徵空房稅和15% 外國人買家額外稅所導致的，這兩項政策出台後，溫哥華房市隨即發生逆轉，成交量節節下跌，大量買家因此卻步觀望，市場即克冷卻。如果單從時間前後順序來看，此兩大稅項，似乎絕對是扼殺溫哥華房市的罪魁禍首，眾人均應對之聲討。但如果我們認真剖析一下溫哥華房市的基本面，就不難發現，溫哥華房市的目前發生的重大調整，其實是其房價長期高企，與當地民眾收入水平反差過大造成的。 按照目前收入與房價比例，溫哥華家庭用於物業方面的開支（房貸/保險/水電氣/地稅等），差不多是家庭收入的92%。這樣高比例的房屋開支水平，是不可能長期持續的。房價/成交量的向下調整，是溫哥華房市必然的發展趨勢。只是具體的演變方式，有軟著陸（平緩下降）與硬著陸（快速大幅下降）兩種可能性而已。 那麼，目前溫哥華房市的走勢，究竟算是"硬著陸"，還是"軟著陸"呢？如果僅從去年下半年以來的成交量來看，持續走低的降幅，似乎讓人自然產生市場重大調整來臨，也即硬著陸的感覺。但實際上，即使去年下半年成交量下降，但溫哥華2016年整體房屋成交量，仍有輕微(0.6%的增長。同時，20216年整體房價，與前一年房價比較，也有17.8%的成長。 另外一個必須認知的因素是，每年7月份以後，即開始進入地產市場傳統上的淡季，並且一直持續到年底。因此，我們可以說溫哥華2016年房市買氣減弱，房價上漲行情開始走緩。它己經出現軟著陸的泰勢，導致這一現象的根本因素，來自於房價負擔程度的不合理性。政府出台的外國人購房加稅政策，僅是促成房市調整的表面誘因。都是。由於供求關係，低利率環境，移民政策等因素，中短期內，均有利房市的發展。即使房價高企，溫哥華短期內難以出現房價大跌的硬著陸。房價和成交量，在波動中小幅成長的軟看陸，可能是今後幾年的基本格局。 回到多倫多的房市，如同前面提到的，由於2026年成交量和房價表現亮麗，因此大家一致看好多倫多房市今年的表現，預計又將再創佳跡。對於市場表現的判斷，大家均是依據統計數據，以及它們的前後變化幅度。但數據有不同採集方式，比較模式也有多元化。分析房價的走勢，加拿大業內多采納平均房價，而且習慣以某單個月份房價做年度比較。綜合各類房屋的房價指數HPI(Home Price Index, 較有代表性。在比較房價年度變化時，用整年為基礎更為準確。從這項指標來看，多倫多2016年HPI平均價格為$729,922 比2015年上漲17.3%； 相較而言，溫哥華2016年HPI平均價格為$897,600 比2015平年上漲了17.8%。 溫哥華目前家庭平均收入低於多倫多，房價卻是高出多倫多 23%, 去年房價升幅，也略高於多倫多。這一現象，進一步顯示了，溫哥華轉向軟著陸調整的必然性。兩地房市的比較，一方面說明多倫多房的基本面，整體較溫哥華為佳，但近幾年的房價升幅低於溫哥華，在可預見的未來，供不應求仍將是市場基本面。另一方面，多倫多房價可負擔性不斷惡化，普通民眾收入成長不足，雖然今後幾年利率，難以大幅上調，但政府收緊信貸的政策方向是明確的，再加上國內對外匯流出的限制措施。綜上所述，今後幾年多倫多房市，將會有不俗表現，但難以持續房價15%或以上的年度升幅，不過，它的整體表現，仍將會明顯優於溫哥華。