【在加拿大成為地產開發商的正確姿勢】 【新手買地有哪3個誤區？最賺錢的竅門是什麼？】 都說溫哥華臥虎藏龍，這句話大多數時候的意思是說，溫哥華有錢人太多了。這一點沒錯。 但不管你是誰，來到溫哥華都有三個繞不開的難題擺在你面前： 1. 在這遍地是錢的地方，怎麼賺錢？ 2. 在這田園鄉間一樣的地方，怎樣開創新的事業？ 3. 在這富庶又“貧瘠”的土地上，怎樣支持下一代興家立業，續寫家族輝煌？ 據筆者觀察，中國內地富豪來到溫哥華，十有八九最終把目光投向了地產。原因有三：1、賺錢；2、有門檻，有面子；3.除了地產，確實沒什麼好干的！ 然而，就筆者多年所見，除了小打小鬧炒樓之外，中國富人對規模開發項目躍躍欲試者多，實際出手者少；攻城略地、戰績輝煌者更是寥寥無幾。失敗案例倒是沒少見，比較經典的有幾個例子： 1. 卡加利“農轉商”土地投資 這是在大約十年前掀起的一股熱潮：在三四年時間內，卡加利郊區被中國人買去的農地少則幾萬，多則十幾萬英畝。 2009年，福布斯刊登了一篇預測“未來世界十大都市”的奇葩文章，卡加利赫然在列，且位居北美之首，與北京上海等超級都市比肩！這篇文章被經紀和炒家到處兜售，狠狠洗劫了中國老闆的錢包。老闆們不惜重金，以相當於此前市價兩三倍的價格成百上千畝地買入有“規劃潛力”的郊區農地，幻想著快則一年，慢則兩三年農地就能變成商住用地，然後進入卡加利三環、四環…… 然而，十多年過去了，別說開發，這些地實現用途變更的都寥寥無幾。而因解套無望放棄供貸被銀行查封甚至沒收的卻比比皆是。大批投資者血本無歸。 這類投資失敗的根本原因，是把在中國城市建設高速發展過程中形成的思維和經驗硬搬到了加拿大。 2. 移植中國概念：造一座城 過去十年，國內一部分嗅覺敏銳、技藝高超的開發商與追求政績的地方政府每拍每合，在全國掀起了“造城”旋風。開發商與地方政府資源整合，各取所需，不乏成功案例。 成功是失敗之父。近幾年，一部分實力雄厚的大陸富豪發現加拿大的環境這麼好，很多地方（如大溫周邊地區）的土地價格卻如此便宜，“造城”情節再次湧動。遂三三兩兩一拍即合，在山清水秀之處大手一揮，成百上千英畝土地收入囊中。 然而運作過程中發現，中加兩國在人口、文化、發展速度等方面都存在著巨大差異，政府理念也大相徑庭，項目進展多不順利。不少項目陷入半停滯的狀態。 這類失敗的原因，也是換了環境但沒換思維。 3. 集資及合夥敗局 人多力量大，錢多好辦事，是很多人理所當然的信條。然而人們常常忽視了“力量大”和“好辦事”的一個重要前提是人心齊。大部分情況下，項目發起者與投資者，乃至不同投資者之間都是各有算盤。一旦項目進程與預期不符，接下來就很難步調一致。若遇到發起人或者操盤者本身就動機不純，項目就更難善終。到卑詩省仲裁委員會或各地法院查一下就知道，因集資或合夥陷入麻煩的地產投資糾紛數不勝數。 這類失敗的原因，是高估了自己在新環境中和陌生人合夥時對事態發展的掌控能力，並且對風險及應對措施準備不足。 事實上，在加拿大合夥投資地產開發機會多多，但應該擁有正確的理念和方法。首先，參與者要統一思想，主要是達成投資心態和風險認識的共識；其次是對風險充分披露：都有哪些風險，最壞的結果是什麼？最後，也是最重要的，是要建立清晰的遊戲規則，擬定參與者步調不一致時的應對條款。例如，有人願意繼續投，有人不想繼續投；有人按時支付貸款本息，有人拖延甚至拒絕支付貸款本息；或發現合夥人、董事存在違法、違規、違約行為等時，如何按約定方式立即處置以保障項目正常進行。 上面幾個屬於宏觀的、戰略層面的例子。具體到戰術操作層面，陷阱就更多，更防不勝防，例如： ➤ 改規劃REZONING 你（要）買的地真的能改規劃嗎？ 舉例：地塊所在區域為townhouse(聯排別墅）規劃發展區域，地塊前後左右都有townhouse項目正在建設，到市政府規劃部門諮詢，也得到肯定的答复說可以開發townhouse，地塊價格合理，預期利潤可觀，買下來就就一定可以開發townhouse嗎？ 答案是：非也！ 而且，不但Townhouse如此，任何類型開發項目都是如此！在這個法律法規大過天的地方，土地一旦買錯，失敗將無法避免，投資人可能陷入萬劫不復。 那麼，開發用地到底應該怎麼買？ ➤ 用地紅線 建築四至都在規劃紅線以內，建好的地產也會因“佔用政府土地”而拿不到預售證嗎？ ➤ 現金流 自有資金全額到位，銀行資金已經放款，項目還會有資金斷鍊風險嗎？ ➤ 環評陷阱 資深環評公司已經出具環評合格報告，樓盤還會因環保問題無法銷售嗎？ ➤ 政治風險 加拿大是一個成熟的民主國家，做開發也有政治風險嗎？ NDP若上台執政會對卑詩省地產行業有什麼短期和長期的影響？ 事實上，作為擁有世界一流自然條件、社會保障體系及教育資源的居住地，溫哥華三面環水環山，土地資源極其稀缺，面對來自全球的精英移民需求，地產市場長期看好，大有可為。作為一個成熟的法制國家，加拿大的商業環境是相當公正、文明、規範的。從立法精神上講，並不存在人為的製度設計上的陷阱。對於中國投資者而言，所謂的陷阱主要不是外部存在的風險，而是對環境及規則的不熟悉以及照搬中國經驗和思維造成的決策風險。換言之，是知識結構的風險。而彌補缺陷的最有力資源就是：深厚的本土經驗。