【購買樓花時最關鍵的兩個交接過程】 在加拿大，購買樓花時會發生的兩個交接過程。一個是內部交接（interim occupancy），而另一個則是最終交接（final closing）。兩個交接過程絕對是購買樓花時非常重要的核心問題，樓花的兩次交接流程和涉及到的費用都比較繁瑣，稍微不夠專業便會發生問題。由於每個在加拿大的房產投資人都應該會想要多了解這部分，所以這次就想為大家介紹一下購買樓花時這兩個交接過程的具體不同之處，希望可以幫助各位多作了解。 1. 內部交接（interim occupancy） 內部交接（interim occupancy）的英文也可以叫Interim Closing。它是樓花交接的一大特色，讓人感到最費解的就是其中的費用部分。樓花內部交接時，物業已經完成水、電、氣的開通，也完成了廚房、廁所、睡房等區域的裝修，除了傢俱外，基本就是可供即時入住的狀態。但此時，產權卻仍然屬於開發商。所以買家雖然已經付了錢買下樓花，但在開發商眼內卻是以租客的身份拿到鑰匙的。這個原因便成了開發商向買家收取內部交接費用的原因。 內部交接的重點如下： - 產權：開發商 - 入住權：有入住權 - 是否能貸款：不能（但可預批貸款） - 出租權：有出租權（但請注意，很多開發商允許上Multiple Listing Service系統） - 樓花轉讓：可以轉讓 手續及費用： 一、合同中出現的費用，也有可能需要補交押金。 二、內部交接費，由5個部分組成（以下所有費用會由律師計算好，買家要以個人支票形式把錢匯給開發商，並由其按月扣款）： 1. 購買房屋價格到押金中，未支付的金額及其利息部分 2. 預估的政府地稅 3. 保持大樓正常運作的大樓物業管理費 4. 大樓為每戶開通水電氣表的費用 5. 租客保險等雜費 2. 最終交接（final Closing） 最終交接（final Closing）是購買樓花的最後一步，內部交接後要做的最後交接步驟便是最終交接了。經歷完最終交接後，產權才會正式歸於買家。最終交接時，開發商會正式把買家的名字在政府完成註冊。而律師會要求第二次與買家見面，並給買家一份最終賬單的調整聲名（statement of adjustment），包括以下5個部分： 1. 購買房屋價格與押金之間的差價 2. 商品及服務稅（GST）和合併消售稅（HST）退稅 3. 土地轉讓稅 4. 第三方保險（Tarion Enrolment Fees） 5. 政府開發費（Development levy charges）及其他雜費 最終交接的重點如下： - 產權：買家 - 入住權：有入住權 - 是否能貸款：可以，Final closing的第一天就是買家成為業主並開始償還貸款的第一天 - 出租權：有出租權 手續及費用： 一、開發商會正式把買家的名字在政府完成註冊。 二、律師會要求與買家的第二次見面，並給買家一份最終賬單。 一般來說，從內部交接到最終交接的期間可能相差1-6個月，甚至超過1年。時間長短主要看政府審核的速度和開發商遞交材料的經驗及完整度。除了理解兩個交接過程的流程和概念，買家最好還要收藏以下這些必須注意的事項： 1. 有些開發商會在合同中命令禁止業主在拿到產權前，把房屋上市出租。如果違反開發商的禁止條款，不但會要求買家立刻把房屋下市，還可能會讓買家在最終交接時直接加上高達3000加元的罰款。而這條禁令的解決方案有兩種。其一是在購買前跟開發商談刪去該條款，而另一方法是在拿到鑰匙後，以經紀人去通過個人人脈找到房客。不過如果兩者都行不通，就只能在拿到產權後才再把物業出租。 2. 買家一定要至少提前1個月向銀行購買12張個人支票用於內部交接繳費之用。如果買家是純海外買家且沒有銀行賬號，就要確認開發商可以接受第三方的支票。 3. 開發商分派鑰匙的順序是從低層開始，高低層住戶拿到鑰匙的時間可能會相差半年到一年以上。如果買家是低層業主，雖然可以早些入住，但也意味著在等待產權改名一事上需要花更多的時間，相對下也要給開發商更多的費用了。而接近頂樓的業主，開發商則可能會直接省去內部交接的步驟，在費用方面就能節省許多。當然，相對下高層用戶拿到鑰匙的時間也會是最晚。