【加拿大房地產市場：多倫多成房價脫節最嚴重3大城市之首】 加拿大的房地產市場已經不能用一個整體數據來說明了，因為越來越多的證據顯示，加拿大房地產實際上已經分成兩個市場了，一個叫「多倫多、溫哥華、咸美頓(Hamilton」，另一個叫「其他城市」。 國際貨幣基金組織（IMF）最近認為，多倫多、溫哥華和咸美頓 ，三個城市，房價估計高估50%，房價嚴重脫節。 據Better Dwelling報導，IMF數據採用Observed Aggregates和Attainable Prices這兩個房價數據，其中前者是根據各個城市每個季度房價得出的普通住宅市場房價指數，即觀察到的房價或市場價格，後者是IMF根據靜態貸款能力（SBC）模型、基於家庭收入、按揭利率和槓桿能力得出的市場可支撐價格，即基準房價（fundamental prices）。 結果發現，截至去年，加拿大多數城市房價上漲，主要是因貸款環境寬推動，唯獨多倫多、溫哥華和咸美頓這3個城市例外。 ➤邊緣買家與邊緣賣家對市場的影響 有分析指加拿大房價上漲主要是被邊緣買家影響和推動，房源緊張的城市，誰出高價搶房，即是邊緣買家。這類買家出價不理性，將房價一路推到高峰值。邊緣買家開的高價，會成為市場中的同類房的參照價，從而影響整個市場。 與邊緣買家相對應的，還有邊緣賣家。邊緣賣家一般是急於賣房的人，為盡快賣房會開低價，從而拉低房價。通常只有在經濟衰退、失業率上升、房價下跌或房貸收緊等資產流動性惡化情況下，才會出現邊緣賣家，一般不會持續太久，即使出現也會很快消失。 基準房價，既不是由邊緣買家，也不是由邊緣賣家確定，而是根據長期需求要素確定，是指市場能持續支撐的房價，即無論是經濟衰退，還是經濟上行或下行，市場都能支持的價格。一般來說，市場價格通常比基準房價高或低。 一直以來，溫哥華市場價格與基準房價之間差價巨大。如去年第3季度，當地市場房價為113萬4157加元，同比漲1.6%。當季基準房價74萬9505加元，同比跌3.6%，市價比基準價整整高出51.3%，兩者價差全加拿大第三大。 多倫多的情況則更為嚴重。去年第3季度，市場房價為85萬6003加元，同比跌3.1%。當季基準房價55萬3467元，同比跌3.6%，市價比基準價整整高出54.7%，兩者價差加拿大第二大。多倫多房屋市價與基準價差距如此巨大，是因信貸增長太快，導致房價與市場基本支撐要素脫節。 安大略省城市咸美頓房價與房價基本支撐要素脫節最嚴重。去年第3季度，當地市場房價為54萬77加元，同比漲3.1%。當季基準房價34萬3736加元，同比跌3.6%，市價比基準價整整高出57.1%，兩者價差全國最大。 BC省另一個高樓價城市——維多利亞房市雖緊張，房價脫節卻不如溫哥華嚴重。去年第3季度，當地市場房價為80萬9930加元，同比漲6.8%。當季基準房價66萬795加元，同比跌3.6%，市價比基準價高出22.6%。這一數字和溫哥華多倫多等地比，雖只能算小巫見大巫，但真要換算成錢，還是很多的。 蒙特利爾房價相對正常，市價與基準價之差不太大。去年第3季度，當地市場房價為41萬4907加元，同比漲5.7%。當季基準房價37萬9952加元，同比跌3.6%，市價比基準價僅高出9.2%。 卡加利房價雖基本沒漲，但房價擔負力持續惡化。去年第3季度，當地市場房價50萬7303加元，同比漲0.5%。當季基準房價46萬9538加元，同比跌3.6%，市價比基準價高8.0%。兩者這一差距，主要是因利率上漲導致。 一般來說，房價與市場支撐要素脫節，不會持續太久，但會覺得很久。兩者差距縮小，房價調整併非唯一辦法，收入上漲、借貸寬鬆和通過其它槓桿手段等，也能實現。 由於全國房價嚴重脫節的城市只有3、4個，再加上房價脫節持續很長時間，迫使政府採取其它手段干預。在加拿大聯邦大選競選期間，杜魯多便宣稱，自由黨將採取措施解決外國買家炒房推高房價的問題。 其中一項措施就是對全國範圍內的非加籍、非居民房屋擁有者，徵收1%的炒房稅和空置稅。 此前，加拿大實行海外買家稅的地區只有BC省和安大略省。 BC省的海外買家稅為20%，安大略省為15%。一旦特魯多承諾的新政策實施，那麼BC省的海外買家稅將變為21%，安大略省變為16%，加拿大其他省份地區則從0變為1%。 除此之外，杜魯多承諾，會給溫哥華等地的首次購房者「額外優惠」。針對溫哥華、維多利亞、多倫多地區的購房者，首次購房優惠項目的借貸上限將大幅提升至$78.9萬。 換言之，對於溫哥華、維多利亞、多倫多的首次購房者來說，如果年收入低於$12萬，能拿得出5%的首付，就可以通過該項目購買價格最高$83萬的房屋。 杜魯多表示，那些生活在房價明顯高於國家平均水平城市的加拿大人，需要「額外的幫助」。 現在加拿大聯邦大選塵埃落定，杜魯多的自由黨少數政府還能否順利推行這些承諾呢？答案是：有可能。 因為新民主黨在競選時和自由黨一樣曾承諾要徵收住宅海外買家稅，若兩黨都能信守承諾推行海外買家稅，以兩黨加起來的國會議席，是能順利推行「海外買家稅」這一項的。而首次購房優惠項目的借貸上限，因為其他政黨未有類似承諾和表態，則有可能成為一張空頭支票。