【溫哥華房地產市場回穩 】 【三大原因分析 利好時機】 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and HousingCorporation，簡稱CMHC）最新發表的市場報告顯示，溫哥華地產市場已慢慢回穩，加上房貸壓力測試放寬，正是剛需買家進場的時機。 ▶溫哥華房地產市場下調至中度脆弱 CMHC於當地時間8月1日（週四）發表了名為《地產市場評估》（Housing MarketAssessment）的季度報告指出，溫哥華房地產市場由連續12季被評為「高度脆弱 」（highly vulnerable），下調至「中度脆弱 」（moderate），是自2016年以來首次出現有關現象。加拿大蘇富比國際地產（Sotheby's International RealtyCanada）在上個月初發報告指，溫哥華超過100萬元的公寓銷售額從2018年1月至6月間，銷售的708套公寓減少了51％ （2019年同期則為349套），導致買賣雙方繼續採取觀望態度。 卑詩房地產協會（BCREＡ）則於上月中發表報告顯示，卑詩全省6月份住宅成交有6,960間，較2018年同期減少11.8%，平均住宅價格為687,584元，較去年同期下跌4%，總成交金額只有48億，大幅下挫15.3%。BCREA經濟學家奧格蒙德森（Brendon Ogmundson）指出，雖然借貸機構可提供低於3%的按揭利率，但房貸壓力測試過於嚴格，影響了借貸買樓人士的能力和意願。溫地產局（Real Estate Board of GreaterVancouver）也公佈，6月份房銷量跌至2000年以來最低水平，而各類住宅單位的基準房價（benchmark price）更跌至不足100萬元，是過去兩年來首次。也就是說，今年上半年，卑詩省和溫哥華房地市場呈現「價量齊跌」的情況。 但是，CMHC在發布了《地產市場評估》之後，CMHC首席經濟學家Bob Dugan表示房價和住房市場不平衡已經隨著轉售市場房價下跌以及潛在的首次購房者數量不斷增加而縮小。 特約評論員丁一味分析，有幾個理由是《地產市場評估》作出溫哥華房市“回穩”論斷的基礎： ▶上市房屋減少 進入買家市場後，房市冷淡，促使上市的房屋變少，除了應急必須賣房的，一般業主會選擇避市觀望。上月底，懷雅遜大學（Ryerson University）城市研究與土地開發中心的一項報告提到，溫哥華屋主的搬遷率比10年前減少3.8％。搬遷意願降低，導致出售房屋的數量下降，使買家的選擇減少，市場開始向有利於賣家的方向積累。回穩則意味著這有一定的效果。 ▶新建房屋也變少 BC省經歷數月的新屋動工量放緩，比如五月份，經季節性調整的年率只有196,809套，比4月份減少13.3%。溫哥華地區更是數次傳出開發商放棄樓盤開發的消息。結果，上市的現房大量減少，是市場在積累需求的表現。前述搬遷率研究中，研究者克萊頓（Frank Clayton）認為，雖然負擔能力是決定搬遷的一個因素，但主要的相關性是新建房屋單位的比例下降。 綜合上市的房屋和新建房屋都變少的因素，不論是二手房屋或新屋，買家的選擇少，使買賣雙方也更理性地面對價格。 ▶房貨壓力測試放寬 另外，丁一味認為，加拿大央行最近放寬了房屋貸款壓力測試的門檻，由原來的5.34%下調至5.19%，這也提升了購房者，尤其是首次買家的買樓信心。 壓力測試的放寬對房市回穩和回暖的影響則是相當實際，網上金融平台RateHub.ca的一個例子顯示，新的標準可以讓年收入10萬加元的買家選擇房價比高1.4%的房屋。在這種情況下，丁一味認為，在買賣雙方都能更理性地面對市場，同時，買家因壓力測試放寬而能夠有更多選擇，自然就能讓房市回穩。 不過，他也提醒《地產市場評估》的分析主要根據4個項目作出評估，分別為：過熱（overheating）、價格飆升（price acceleration）、高估價值（overvaluation 以及過度建設（overbuilding）。 丁一味表示在這四個指標下，溫哥華的房市雖度過了「高度脆弱」的危險期，慢慢回穩，但仍屬於「中度脆弱 」，因買賣回穩，加上壓力測試放寬，正需要買家進場，溫哥華房地市場在這個秋天，相信會慢慢再上升，但能否持續穩定，仍有待觀察。