【不可不知】 【加拿大房地產該如何轉移給子女？】 物業轉讓和繳稅問題上，加拿大和香港的法律法規存在著巨大的差異。如何花費較少的代價將房地產轉移給子女？如何盡可能地保護財產不縮水？ 隨著時間的變遷，第一批次來自其他國家的新移民慢慢地會面臨退休，子女成人的現實，在加拿大舉目無親的第一代移民，面臨著多年積累的資產如何傳遞給子女的問題。 對大部分新移民來說，最大的資產也就是物業，尤其是這幾年加拿大的房價有了迅速增長，就算是不起眼的物業，也可以成為百萬遺產。在大多數人眼中，房地產這一巨額財產，父母總是習慣將其留給子女作為某種保障。 ☛ 華裔新移民夫婦通常選擇共有產權 加拿大房地產登記的兩種方式：共有產權（Joint Tenancy）和聯名產權（Tenants-in-common）。 夫妻雙方以共有產權的方式登記房屋的產權，其中一方一旦過世，在世的另一方便自動獲得物業的擁有權。雙方如果是以聯名產權的方式登記產權，註冊時要註明每人佔有的比例。如果一方過世，在世的另一方便不能自動獲得另一方所佔的份額，需按照死者遺囑或者法庭判決對物業予以再分配。 根據網絡綜合報導， 99% 的華裔新移民夫婦是選擇共有產權（Joint Tenancy）的方式註冊，而同居者、再婚者或者朋友間共同出資投資的房產，則傾向於選用聯名產權（租戶在 - 常見的）的方式，各自按比例擁有產權。 就目前的趨勢來說，聯名註冊的數量在逐步增長，主要是由於很多新移民婚姻家庭出現變化所致。再婚者增多，有人不願意再結婚而選擇同居等原因，使他們傾向於按比例擁有地產。 就選擇共有產權方式註冊的新移民夫妻來說，當年買樓時孩子都很小，他們也根本沒有仔細考慮以後的很多事情，所以孩子的名字一般都不在物業產權註冊文件上。一旦夫婦雙方都過世，物業等資產將被視為遺產留給子女，遺產稅是難免的。 ☛ 配偶優先高於孩子 如果父母和子女的名字都在產權文件上，一旦夫婦其中一方過世，按照加拿大「遺產法」和「家庭法」，這種共有產權會自動變為聯合產權，也就是在世的配偶和孩子按照各半的比例分配，過世的一方想把物業自動給子女的想法是無法實現的。 還有一種在華裔新移民中比較普遍的奇怪現象，是空中飛人家庭的產權註冊比較特殊。很多華裔新移民家庭都是丈夫在其他國家或地方掙錢，母子在加拿大買樓生活，註冊名字中沒有丈夫的名字，只有母子的名字。 很多人以為如果母親過世，房子就自動給孩子名下。其實在世的丈夫即便是在其他地方也好，即便是名字沒有在房地產文件上，他仍然具有房地產分配的優先權。這種情況下就要參照死者的遺囑，或者依照「家庭法」來具體考慮。 了解以上概念後，如何花費較少的代價將物業轉移給子女，以下六種方式可供不同家庭作為參考。 •1. 將自己的房屋低價出售給子女 父母將自己的物業以低廉的價格賣給子女，這一方法等於變相將房屋轉移給了子女，無需繳稅，但缺點也很明顯。依據加拿大規定，如果該物業是父母的主要住宅，增值部分無需繳稅。但若是將住房低價賣給子女，也將增值部分的稅務負擔交給了子女。在房地產增值很高的案例裡，這一缺點尤為突出。 •2. 賣房換現金 父母可以考慮將物業按照加拿大市價售出，再另外購置一套小面積的房產自住，餘下的現金作為禮物送給子女，子女再用這筆資金來另外買樓。這種形式比較複雜，但勝在靈活，而且子女無需繳稅。 •3. 房產「加名」，自動繼承 一般情況下，夫婦雙方為加拿大物業的物業所有人。一方去世後，房屋就會在無需遺囑認證情況下自動轉給在世一方。這時，在世的另一方即可在「房屋所有人」一欄加上子女的名字，今後子女可自然繼承房屋，無需繳納稅費。 這種做法成本最低，手續最簡單，但仍需注意的是，子女在「加名」後也成為了物業所有人，擁有物業處置權。日後若是父母方想進行房屋買賣或者抵押，則需要經過子女的同意。 •4. 遺囑繼承 父母在世時可及早立下遺囑聲明將物業直接留給子女，這樣可以避免子女在父母去世前分割家產，能夠最大程度地保障父母的生活。但這種做法子女需要繳納稅費。 從理論上說，加拿大沒有遺產稅、死亡稅和繼承稅等，但這並不意味著遺產就能完整繼承。加拿大與遺產處理有關的稅費主要有兩項，一項是死者最後一次繳納收入所得稅，一項是遺囑驗證稅。 遺囑驗證稅（probate fee, probate taxes）是指立有遺囑的人一旦去世，其遺囑（will）擁有法律效力處理其遺產（estate）。雖然遺囑執行人（executor）法律上有權根據遺囑處理遺產，但當轉移資產如投資，房地產時，通常需要對遺囑由法庭這一權威機構進行驗證（court verification）。 而驗證是要收取費用的。通常的標準是遺產在 2.5 萬元以上才收，每 100 萬元收 1.4 萬， 200 萬元收 2.8 萬，如此類推。這筆費用是在過世者最後一次納稅前扣除，之後才能進行所得稅的申報。很多家長擔心以後孩子結婚，這些資產又會成為婚產，若果孩子離婚又會失去這部分財產。律師建議子女在婚前做財產公證，簽署婚前協議，避免把父母遺產房產作為婚姻住房等方式保全婚前資產。 •5. 房產信託 父母通過遺囑將房地產信託，子女也可在父母過世後繼承房產。在家庭資產繼承總額較大的情況下，這是合理避稅的首選，最著名的案例是蘋果公司創始人喬布斯就選擇在生前將全部身價信託。 •6. 父母「首付」，子女「按揭」 父母在子女買樓時付一筆首付款，但該首付作為給子女的無息按揭，子女賣房子時需要歸還這筆首付款。這種方法適用於子女婚姻和家庭尚不穩定的情況。在這種方案下，子女不可隨意處置房屋。此外，子女若是和配偶離婚，這筆錢是不能視為夫妻共同財產的。