【賣出物業 必須繳納增值稅】 【一文看清誰交、怎交】 賣出每個加拿物業後，無論該物業之前是自住還是放租，如該物業比原來售價為高，就必須向政府繳納增值稅，那麼，什麼人需要繳稅？ 對於很多加拿大居民而言，他們都能享有增值稅豁免（Principal Residence Exemption）的權利，然而對於外國人，或者在上個稅務年度留加少於183天的居民，都會被界定為「非稅務居民」（Non-Residence for tax purpose），無法與一般本地居民一樣享有豁免權的。 當買賣被確認後，賣家可通過會計師申請「清稅證明」（Certificate of Compliance）。拿到清稅證明即代表已繳交過增值稅，之後賣家律師方可將款項交給賣家。要注意的是，申請證明不得超過交割後10日，日期以稅務局收到日期為準。若在交接前拿到清稅證明，只要直接讓律師做交接手續便可。 加拿大稅務局（CRA）審批時間一般需要3到6個月。換句話說賣家在交收前很大機會來不及拿到該證明，此時賣家律師需暫時代扣25%賣樓款項暫存入信託賬戶（Trust Account）。待CRA收到稅務申請並核實文件，之後會從之前賣家扣留的25%款項內，將增值稅部分交給稅務局。 成功過數後CRA就會發放清稅證明，一式三份，分別給：賣家、買家和會計師。賣家憑清稅證明可向律師索回餘款，有清稅證明律師方能放款。 非稅務居民是可以退稅的。賣在放盤翌年的4月30日前可找會計師申報賣房收益，由於當時賣盤律師已經代繳過預留稅，通過報稅就能拿回不少退稅。 既然律師已經交過了增值稅的25%，為何還會有退稅產生？由於非居民的有效稅率最終不會是25%，又因為清稅過程中計算增值時不會計算地產經紀佣金和律師費，因此相關的退稅只能通過報稅才能體現。 ➤ 留意事項： 1.遲交清稅證明，罰款100元，每多遲一天罰25加元，2500元封頂。 2. 即使一年賣出多個物業也只能做一份申請；有聯名業主就每人提交一份申請，並單純計算自己持有多少百份比。 3.若業主身分有變，如由稅務居民變為非稅務居民，只需申報成為非稅務居民之後的增值部分；同時需要提交一份市值評估（FMV），評估日為該業主身分改變當日。 4. 非居民若持有出租單位，每年用section 216 return申報出租收入；沒報過稅的要一定補報並支付利息和罰款，否則將拿不到清稅證明，律師所扣的25%也不會退回。 5. 買家若知道賣家為非稅務居民，一定要確認其律師有扣留25%賣房款，否則CRA在收不到稅款的情況下有權向買家追討賣家的欠稅。再者，買家以及買家律師有責任調查賣方是否非稅務居民，若賣家隱瞞其非居民身分，責任將會落在買方身上。