【中國收緊外匯和加國調升利率，對加拿大樓市影響如何？】 一項報導分析，即使中國7月起收緊外匯規定和加拿大進入加息通道對加拿大樓市帶來衝擊，但專家認為，大温哥華、大多倫多、西雅圖或是三藩市等大城市影響不大。樓市發展的因素眾多，例如本地買家仍有需求、低利率，以及中國以外的其他外國買家仍有興趣等，一樣可以支撐樓市，光是中國收緊外匯規定和加息並不足以使大温哥華及大多倫多的樓市崩盤。 ➤ 收緊外匯 樓市不虞大跌 CBC報導指出，多年來，加拿大傳媒的頭條總是警告，如果外國買家對樓市的投資逐漸減少，則加拿大樓市泡沫很快將爆破。 就在本月份，中國政府實施新的外匯管制，對當日單筆交易超過5萬人民幣(約為1萬美元的外匯交易，金融機構均需要提交大額交易報告，而在新規定實施之前，需要報告的外匯交易是20萬人民幣。 CBC報導說，有些人擔心中國收緊外匯管制，影響中國資金投入大温哥華樓市，有可能最終令到大温哥華過高的樓價崩盤。 不過，了解樓市的市場分析師卻說，有其他比中國外匯管制影響更大的因素，仍會為大温哥華繼續注入房屋需求。 ➤ 住屋需求利率低企均保樓價 地產市場研究公司Zillow的資深經濟學家Aaron Terrazas指出，中國外匯管制新措施確實會傷害樓市，但並不足以令到樓價崩跌，其他更重要的因素包括當地人對房屋的需求、利率以及除中國外的其他外國買家。 他說，除非投資活動完全叫停，否則，樓市的泡沫不會爆破。他解釋，樓市泡沫不會爆破的原因是，全球均在尋找可以投資的安全地點，不僅安全，且能夠有穩定回報，而目前的現實是，加拿大和美國的樓市是安全又有高回報的投資地點。 報導說，或許有人會問，如果中國買家停止投資？那將如何影響大温哥華樓市？報導提到，中國已經有好幾年在打擊資金流出，今年1月，中國政府亦出台新的規定打擊外流資金，除了限制每人一年匯出的上限，還對個人匯錢購買投資生意或購買物業作出限制，而中國政府7月又將匯出金額需要上報的額度降低至1萬美元元。 為了配合新規定，不少人將匯款金額控制在9999美元以內。 報導說，中國收緊外匯管制，令到市場觀察者對這些措施如何影響大温哥華樓市出現分歧看法，有一派認為，即使中國收緊外匯管制，加上去年省府推出15%的外國買家稅，大温哥華的樓市並未受到壓制，柏文及獨立屋的價格在今年6月上漲到歷史最高點。 加拿大皇家銀行資深經濟學家Robert Hogue則警告，利率調漲及高樓價有可能令樓市在2018年出現調整，但他同時也認為，卑詩省的樓市反彈速度會比預期中快。 ➤ 溫多樓市7年前加息3次後回升 加拿大中央銀行開始加息，相信不少業主都關注息口上升對樓價的影響。以上次加息週期來說，溫哥華及多倫多的樓價承受打擊不算大，分別在2季及3季後失複收地。 加拿大中央銀行曾於2010年加息，大約在3個月內調高息口3次，每次0.25厘，亦即約1個季度內上調75個點子，速度快了一些，但未有對多倫多及溫哥華樓價造成明顯的衝擊，分別只下跌1.7%及2.5%，之後便止跌回升。 按照目前主流共識，今次加息週期持續較長，每次加息相隔時間也應會明顯長一些，至明年底，總加幅度可能相同，或者多四分一厘。 根據加拿大中央銀行的資料，7年前的加息，首輪在6月初實施，隔夜利率由0.25厘推高至0.5厘，其後又在7月下旬上調至0.75%，及至9月上旬，再升至1厘。 加息期間，多倫多樓價跌幅輕微。根據樓市資訊網站Better Dwelling的分析，開始加息前的1個月，綜合基準樓價405,800元，當首輪加息之後，回落了0.59%，至於第2輪的加息，再將樓價推低1.14%。 不過，有趣的是，最後一次的加息後樓價並沒有進一步回落，反而是掉頭回升。 該資訊網站表示，經過3輪加息，多倫多樓價在2011年1月上升至407,700元，亦即是倒升了1,900元。換句話說，上次的加息週期，多倫多樓價回落3個月，合共1.7%，其後轉穩，並且慢慢回升，約7個月收復失地。 溫哥華的情況相若，加息之後，樓價跌至10月，累積跌幅2.5%，但翌年3月，樓價已回升至586,100元，與5月份相比，多出7,600元。 利息上升，隨之增加的是藉貸成本，明顯不利大額交易的樓市賣買。該網站的分析指出，每次加息四分一厘，借貸能力便下降約3%，不過，以7年前的樓市表現而言，溫哥華及多倫多的置業人士卻有門路找到額外的資金來源。 今次加息週期對樓價影響仍屬未知之數。不過，近期聯邦政府及卑詩、安省政府針對樓市的辣招相繼出台，溫哥華多倫多樓市早已明顯降溫，所以加息的衝擊會否造成雪上加霜的效果，還待樓市來證明。 ➤ 公寓多個人投資者擁有 加國公寓大廈業主以個人投資者為主，海外業權份額低，其中以多倫多最大，但也不過5%。 去年的租務市場調查顯示，全國專供出租公寓大廈的單位，佔了49.3%由個人投資者持有。業主屬於私人公司的份額次高，達到39.7%。 由於本國大城市租務市場熾熱，公寓大廈近年來成為機構性投資者熱門投資項目。不過，根據加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.近期發表的報告，地產投資信託﹑上市公司及退休金基金的市場佔有率不高，合共稍逾10%。 去年的租務市場調查顯示，在機構性投資者中，地產投資信託的份額最大，佔了7.9%，至於上市公司及退休金基金，所佔的份額已經分別低至2.5%及0.3%。 值得留意的是，在各人口普查地區之中，海外業權的比率頗低，只有2.4%，其中多倫多以4.4%高踞榜首，溫哥華則有3.2%，排在魁省的捨布魯克(Sherbrooke及愛蒙頓之後。