【外國買家簡史，寫在溫哥華地產變盤之前！】 從來沒有一個北美的城市像溫哥華這樣被外國買家的問題困擾。 溫哥華的地產似乎是超越美元的國際通用貨幣。太多來自美洲、歐洲、亞洲的買家在這裡購買住宅物業。 他們的目的是什麼？他們從何而來？他們未來向何處去？這些問題的答案有可能決定Metro Vancouver 未來的興衰，今天就讓我們看一看外國買家在大溫的前世今生和未來。 提到溫哥華的外國買家，就繞不開1997年發生在太平洋斜對岸的重大歷史事件——香港回歸。 在1997年之前，很多香港中產階級選擇離開香港，他們的主要目的地就是其他英聯邦國家，其中就包括加拿大。截至1997年7月1日，大約十萬香港居民來到溫哥華。而其中一位港人名字是李嘉誠。 現有的公開資料並不能說明李嘉誠是否還持有香港之外其他國家或地區的護照。但李嘉誠敏銳的商業嗅覺無疑捕捉到了溫哥華的地產商機。 在李嘉誠看來，10萬港人進入溫哥華，更像是改變投資組合，而不是真正的移居。絕大部分香港人的目的是獲得一本加拿大護照，以應對未來的不確定因素。他們在香港的基本盤大多沒有變化，但在不動產投資上無疑增加了一個溫哥華選項。 這應該是溫哥華第一次大規模迎來外國買家，而且大部分香港人選擇的是1976年由老特魯多推出的投資移民計劃，在加拿大也被稱為百萬富翁簽證。 懷揣巨款的香港移民，帶著數十年的炒樓心得湧進山美水美的溫哥華，很短時間內，溫哥華地產迎來了生機勃勃的春天。李嘉誠在downtown建成的新盤，僅在1997年就熱銷了1,200套。而絕大多數業主根本不在溫哥華。 風水輪流轉，香港回歸後，中國經濟迎來了飛速發展的10年。 2008年，人民幣匯率開始出現鬆動跡象，長期盯緊美元的人民幣開始逐步放開匯率浮動空間，自由兌換的口子也越開越大。 當張導演在奧運會開幕式用煙花大腳印一步步邁向鳥巢上空的時候，通過電視看到這一幕的溫哥華市民還不知道將要改變這個城市的中國資本就要來了！ 2010年，中國放開了人民幣匯率浮動的限制，人民幣開啟了升值之路。到2014年，人民幣匯率總計上漲13%。 處在升值週期的人民幣就像出籠的猛虎，在世界各地尋找可以兌換的資產。恰逢中國的反腐風暴驟起，一大批人和資金都希望盡快奪門而出。 幾乎是一夜之間，移民公司在中國社會成了高大上的服務機構，而加拿大的投資移民因為不需要語言成績不需要學歷背景不需要很多證明因素，而成為中國富人青睞有加的移民渠道。很短的時間內，加拿大就發現，聯邦投資移民和魁省投資移民的配額幾乎被中國大陸申請人壟斷，而各省提名的商業投資類移民也擠滿了中國的富裕階層。 來自中國的第二次加拿大移民潮就這樣轟轟烈烈的開始了。 已經移民的、正在辦理移民的、計劃移民的，無論是哪一路中國資本，在溫哥華轉一圈之後，都會聽從移民顧問的建議，用地產錨定現金。最重要的是加拿大彼時恰好是低利率，低通脹，而且銀行體係對外國買家和新移民買家的貸款政策又格外寬鬆。種種利好地產交易的因素就像玩遊戲開掛一樣在同一個時空交織。 儘管溫哥華地產還有來自其他國家的投資者，但毫無疑問中國資本是最後的催化劑也是最具示範效應的活廣告。 Blackrock首席執行官勞倫斯•芬克（Laurence Fink）在2015年表示。 “當今世界上最偉大的財富分別是‘當代藝術’和曼哈頓以及溫哥華的住宅”。 2013年，中國進行了重要的政府換屆。新的中央政府改變國家形象治理系統性腐敗的決心空前強大，反腐成為持續至今的主旋律，此舉贏得了廣大人民的支持，但也驚動了更多隱藏在不同角落的既得利益者。資金外流，人員移民自然成了他們最迫切的需求。 所以到了2015年的時候，溫哥華的地產價格迎來質的飛躍。 但我們要關注的是，在這個過程中加拿大政府和銀行體系扮演了什麼角色。 加拿大銀行多年來一直幫助中國資金從內地轉移到加拿大。首先大量的錢被分解成低於5萬美元的小塊，然後將這些塊分配給多個不同的人（稱為smurfs），這些資金被分別轉出中國到達加拿大的銀行帳戶。這避免了中國金融監管機構的發現，而加拿大的監管機構也視而不見。 事實上，2014年——2016年間，大約2580億加元的資金從中國以這種合法的方式流入加拿大。同期，大約有1萬億加元的資金從境外流入加拿大。其中有多少非法資金已不得而知。但這麼巨大的資本除了投資房地產實在很難找到其他去處。 15%的海外買家稅只是政治公關。 2016年8月，自由黨掌控的卑詩省政府推出了海外買家稅，稅率高達15%。但可笑的是，這種政治秀並沒有挽救自由黨的危局，他們吞下了對房地產市場放縱的惡果，大量中低收入家庭，不可負擔樓價家庭選擇了NDP。在這些選民看來，與其讓自由黨政府任由樓價上漲，不如賭一賭NDP有更好的辦法。 但實際上，推高大溫樓價的不是法律意義上的外國買家，而是插著翅膀從境外飛來的外國資本。 對卑詩省政府來說，最大的問題還不是樓價的上漲和可負擔性的下降，而是這些資本會不會有一天再次插上翅膀離開這裡。 2017年1月開始，中國政府進一步加強了對資本外流的管制，比如控制化整為零的出境通道，再比如嚴格要求交易資金來源可追溯，還比如直接禁止將資金用於購買境外地產。 但越是收緊口子，越會擠出更多的資金。 2017年，在大溫上市的住宅單位中每10個交易中就有1個是沒有居住需求的。而列治文的地產經紀們相信，大約10%的物業售給了海外買家，當然很多人以各種手段規避了海外買家稅。 海外買家稅越來越像一個笑話，卑詩省新政府該作何選擇。 卑詩省政府如果要管控大溫的樓價，首先要針對的不是所謂的外國買家，而是加拿大的銀行體系，還有聯邦政府的移民部門和金融監管機構。 但是非常遺憾，現在看小特魯多對於海外資金帶來的加拿大經濟繁榮很是歡欣鼓舞。對聯邦政府來說，錢從哪裡來未來到哪裡去都不重要，重要的是現在這些錢在加拿大，它們能帶來亮眼的經濟數據，這就足夠了。 卑詩省政府為了安撫選民可以在台前做出各種秀，比如商量是否取消海外買家稅。比如是否開徵2%的物業投機稅。 但實際情況很可能是遠在北京的中國政府才是決定大溫樓價走勢的關鍵力量。如果中國切斷了資金流出的線路，並限制了富裕階層的移民熱情，那麼大溫樓價自然將進入平穩階段。 但不斷流入的聯邦移民及各省提名移民預計會大比例的選擇定居大溫。屆時，低價物業也許將取代獨立屋等高價物業成為新一輪上漲的主要板塊。那意味著溫哥華的物業可負擔性將開始新的悲劇征程。 大溫的窮人，你們要做好準備了，公寓的上漲也許遠未結束，而獨立屋即便價格下跌也不是你們可以承受的。 大溫地產調控是否成功，取決於渥太華而不是維多利亞。 NDP 政府能否坐穩江山，運氣比實力更重要！