【只有加拿大買不到物業的人，才是真正蝕錢的人？ 】 在加拿大這裡，一些單獨、簡單的數據，往往能被拿來大做文章。前段時間報導的什麼六月份新屋動工量下降，是因為地產市場放緩，因此導致承建商/開發商動工意願不足等云云..... 新屋動工的事情，不是說今天申請了，明天就能審批，後天就能動工的問題。這段時間的新屋動工量，基本上都是數年前已經賣光的樓花，至於是這個月動工，還是哪個月動工，都是很隨機的事情，只要能在預期內完工就可以了。單憑一個月的新屋動工量就推斷什麼承建商/開發商動工意願不足，這是毫無說服力的! “七月份樓價比四月份暴跌18%.....，然而，工薪一族仍然買不起樓!”， 如果下跌18%就稱為暴跌的話，那回顧一下這些年來樓價的瘋狂，已經不能簡單地用“飆升"來形容了。 先以前段時間的Markham“風水屋”來直觀感受一下這幾年樓價是如何瘋狂飆升的，2011年的買入價是54萬，2017年的要價是125萬(儘管沒成交，但至少同一小區內有過相近的成交價! 2011(4月份:54萬 2012:57萬 2013:61萬 2014:67萬 2015:77萬 2016:96萬 2017(4月份:125萬 (以2011-2015 年升幅大致為6%到15%左右，2015-2016年的升幅為25%，2016-2017年的升幅為30% 來算 ➤ 賣家 1.嗅覺敏銳，出手果斷，資金雄厚，恰恰就是這一波主力賣家(相當部分的人跟地產行業聯繫緊密的真實寫照。嚴格來講，他們是真正意義上的炒家，炒賣樓花，囤積現樓，卻甚少參與搶OFFER大戰，越賺越投入，越投入越賺，手上拿著好幾套物業的大有人在。正是因為他們的推波助瀾，惟利是圖，投機取巧，才得以讓這種“恐慌性賣方市場”現象，從當初的“土豪手法”，到慢慢的被認知，接受，再到今時今日的“理所當然”大行其道。 2.新政出台後，一部分人迅速地進入賣方市場，他們期望能以四月份的價格成交，讓炒樓利潤最大化。他們是一群激進型的炒樓跟風者，也是炒樓大軍中最堅定不移的多頭者! 3.買賣方市場發生明顯變化後，對自家物業的現值瞭如指掌的一幫人逐漸地進入賣方市場。他們希望能以比四月份最高價略低的價格成交，現金先落袋為安，之後是大屋換小屋，屋換樓，還是租樓，現金到手後再說。他們是一群對現金流非常敏感的利潤追逐者! (賣家的心態正好闡釋了當前賣方市場的狀況：沒能以高價位賣掉，就讓牌子一直掛著唄，反正我不急;掛牌兩三週沒賣掉，乾脆就把牌子撤下來，哥不賣了;我是不會主動大幅降價的，還沒到非賣不可的地步。 ➤ 買家 1. 海外買家 如何將海外資金轉化為當地優質資產是海外買家一如既往的追求目的!收不收稅，收15%，還是30%，根本就改變不了他們購買的意願和能力。無可否認，他們是BULLY OFFER的始創者，但從一開始，他們就不屑於作為炒樓者，更沒有希望從中獲利!低調，安全才是他們永恆的主調。 2. 換樓的本地買家(更多的是真正的買樓剛需者，而非炒家 這群人有充足的買樓能力和強烈的買樓意願，首期是之前換樓時賺的差價利潤(一般的工薪一族根本就很難存到這筆首付，經歷過數次的搶OFFER失敗後，看著手中的現金卻一點都高興不起來，更多的是沮喪和悔恨，“當初要是出手再狠點的話，現在已經賺了多少多少萬了”.....一旦再有機會去搶的時候，他們比誰都狠，樓價年升30%，他們是“功不可沒”。在欣慰終於搶到物業之際，回頭一看，一不小心卻成了近期高位的解放軍...... 3.首次置業者 樓價高居不下，公寓/樓花成了多數首次置業者的唯一“可負擔”的選擇。曾經遙不可及的“內部認購”機會突然間出現在眼前，就算是砸鍋賣鐵，也得把它搶下來!因為過往數年的經驗不斷的提醒：現在不買，以後就再也買不起啦! 一幫排了好幾個小時隊還沒能拿到座位的BUFFET食客,早已是飢腸轆轆，一旦進場，肯定是把能先吃得上的(通常是炒飯，點心之類來一個狂風掃落葉!到下一輪蟹腳，生蠔出來的時候，就算是想吃也吃不了幾個了。 (這種心態恰好解析了新政出台後的兩三個月內，在獨立屋市場萎糜不振的同時，為何公寓市場居然還能一枝獨秀，火爆異常! ➤ 誰虧錢了？ 任何時候買樓都是對的，不存在虧錢的問題，只有賺多賺少的問題，正所謂“手中有樓，幾年翻翻”!過往數年也確實如此。而這種觀念早已根深蒂固，再加上慣性思維的影響，大家都一致認同——“只有買不到樓的人才是真正蝕錢的人”! 那些在新政出台前已經套現的，現在早已是開著PORSCHE 在笑看風云了。退一萬步來說，在四月份以最高價買入獨立屋的買家，就算是以當前價“止蝕離場”，乍看好像是虧掉了20%左右，但其實虧掉的這筆錢只是之前賣屋所賺的部分而已。對他們而言，還不至於傷筋動骨，頂多是心疼一段時間而已。所以，單從這方面來說，幾乎沒有人在這一波樓市中蝕錢! 當前的地產狀況是成交量萎縮，成交價緩跌，買賣雙方似乎處於一種膠著狀態。有專家解讀為現在正處於一個心理消化期，一方面賣家不願主動降價，另一方面潛在買家多了選擇，暫且持幣觀望。建議現在是可選擇性買樓的好時機，因為樓價很快就會升回來，溫哥華就是一個很好的例子。 當這一批既有買樓能力，更有買樓意願的買方義無反顧地衝進去地產市場的時候，卻悄然發現，自己正被日益壯大的賣方海洋所逐漸淹沒;而前行路上，志同道合者的身影卻是愈見孤單! 在當前形勢下，對賣方而言，不要一味地盯著四月份的最高價，認為我當前的賣價已經是少賺了多少多少萬了，唯一具有實際參考價值的那是自己物業當時的買入價;對買方而言，不要認為現在是揀到便宜了(比最高價又便宜了多少多少萬，真正需要考慮的是在利率上升，借貸條件收緊的環境下，什麼樣的價位才是我長期所能負擔得起的。 地球人都知道，十六條新政對樓市影響甚微，它更多只是一種心理作用而已。單憑市場本身的自我調節去達到一個相對平衡點，這需要相當長的一個過程。 而樓市經過數年的“變異”發展，地產泡沫已經發展成一個非單層的“怪異泡沫”。而新政頂多就是觸碰了一下泡沫外層而已，結果如何，還有待時間驗證;對於泡沫內層而言，想要有所觸及，在今天來看，似乎還是遙不可及。