【三張圖看懂溫哥華公寓市場走勢】 公寓市場的狂熱給人一種突如其來的錯覺，但數據分析告訴我們，這一切都是可以預測的。 現在我們就試著用三張圖看懂溫哥華公寓市場的未來走勢。 ➤➤➤ 見圖二 最近這波公寓行情出現在2017年2月，也就是中國春節之後。如果一定要把樓價上漲和中國資本扯上關係，這也許是個證據。 2017年2月大溫公寓成交量為1275間，比2016年2月的1790間下降了28.8%。但公寓基準價格為52.63萬加元，比2017年1月增加了2.7%。成交量萎縮但價格出現上漲，也就此拉開了了公寓行情的帷幕。 6個月後，也就是2017年8月，大溫地產局的數據顯示，公寓基準價格上漲到62.68萬加元。對比2月漲幅達到19%。這意味著在春節之後投資公寓的買家，僅僅半年就獲利10萬加元，相當於每月給自己發了1.6萬加元的工資。 很多人對公寓價格的印象就停留在這一階段，甚至有媒體後知後覺的表示大溫地產板塊輪動，公寓市場接過了漲價的接力棒。 但真相是公寓的上一波大漲就出現在2015年10月－2016年8月間，歷時10個月基準價格從42萬加元一路走高到51.43萬。漲幅達到22.5%。比2017年正在進行中的公寓行情漲幅更高。 圖中可以看出，2016年9月大溫海外買家稅的影響全面體現，公寓價格進入平台整理，基準價格圍繞50萬加元開始了長達6個月的橫盤。從這個角度看公寓比獨立屋更像市場贏家，因為在市場最冷淡的時候也只是橫盤整理而不像獨立屋有明顯的回調曲線。 也就是說公寓從來沒有缺席大溫地產的每一次行情，只是過去籠罩在獨立屋的光環之下，並沒有成為市場和媒體矚目的焦點，2017年由於獨立屋市場疲軟，大家才把聚光燈定格在公寓市場。 如果把時間起點設定在2015年10月，那麼到2017年8月，22個月的時間內，大溫公寓基準價格上漲49%。 由於公寓總價低，所以缺乏獨立屋炒樓2年大賺百萬的廣告效應，但彼時投資公寓的買家依然賺得盆滿缽滿。而且公寓行情仍然堅挺向上，而獨立屋意境偃旗息鼓。 如果把時間線的長度放到過去十年可以看到2006年1月到2017年5月間，大溫公寓市場的波動可謂風起雲湧。 公寓價值的挖掘並不是一帆風順，在2009年甚至出現過斷崖式的下跌行情，2010年深V反轉之後再度回調，隨後開始了長達5年的低位震盪。直到2015年，隨同獨立屋一起演繹了“大溫地產的史詩級上升”。 ➤➤➤ 見圖三 值得關注的另一個數據是2015年至今，公寓掛牌數量和交易數量的比例關係。 2017年8月之前，掛牌數量和交易數量之間基本保持同一個趨勢，也就是掛牌數量漲則成交數量漲，掛牌數量降則成交數量降。但在2017年8月背離現象第一次出現。也就是掛牌數量降，而成交數量上升。 ➤➤➤ 見圖四 這種現像有一個通俗易懂的表達：搶樓！ 從圖中可以看出，2017年6月以來，公寓成交量正在溫和放大，而掛牌數量則是迅速下降，說明市場需求仍在放大，而供給則迅速萎縮，一方面是交付使用的新建公寓數量銳減，一方面是二手公寓的持有者惜售捂盤。而樓花市場的高歌猛進也讓公寓現樓市場提高了對未來價格的預期。 根據歷史經驗，如果藍線繼續向上而紅線繼續向下，當二者形成交叉時，市場的拐點也許就要出現。 所以9月分的數據至關重要，如果掛牌數量開始復蘇，成交量繼續放大，則市場可以進入堅定的上升通道，因為買家和賣家能夠就市場的未來達成一致，交易活躍換手積極，新玩家不斷進場有繼續推高樓價的動力。 如果掛牌數量繼續下降，成交量繼續放大，則意味著賣家對未來市場的預期越來越高，而買家的投資熱情很容易被過度的預期嚇退，此時就可能出現極速回落，進而對市場心態造成巨大殺傷。 考慮到上一次行情持續了10個月時間，所以大溫公寓市場的未來走勢之後將能見分曉。