【多雨雪的冬季又到了， 在加拿大這樣保養物業很重要！】 溫哥華又進入了多雨的秋冬季節，冬季的天氣對於物業而言，保養極其重要。及早做物業過冬的準備保養，在大問題出現之前就解決好，能夠節省不少的成本和精力。 氣候的變化對家居生活和物業的維護保養會產生很大的影響。通常來說，物業室外的保養和檢查主要表現在屋頂、煙囪、門窗、車道、陽台和前後院等方面。驗屋師Norman Yu從物業的外部和內部兩個角度，來談談冬季節對物業的維護中的一些注意事項，幫助您更好的給物業做好過冬準備！如果是公寓的話，有些可以略過。 1.屋簷排水管的清洗: 溫哥華的冬天雨雪很多。剛經過秋季,很多屋簷排水管(gutter裡都積了不少落葉和其他雜物,(很多是屋頂瀝青瓦上脫落下來的小石子, 很容易堵塞。 及時清洗排水管非常重要，因為屋簷排水管裡的雜物除了會造成排水管裡的水滿溢(overflow之外, 還會隨著水流進入下水道,慢慢積聚, 造成下水道排水不暢, 甚至完全堵死。這時候室內會發生廚房,廁所,浴缸,洗衣機等用水設備無法排水的問題, 很多時候會造成室內水浸。 清理屋頂排水槽的工作並不復雜，只需架梯上屋，使用工具把排水槽裡的淤泥、樹葉清除出來就行。如果您恐高的話，最好請專業人士來動手。 2.室外水龍頭需要放空: 今天的冬天特別冷，一般物業在室外牆角都會有一到兩個水龍頭,在夏天時可以用來灌溉院子裡的花草。進入多雨的秋冬季節後,這些水龍頭就不太有機會使用了。很多人會用布或塑料袋之類的東西將其包裹起來,以防冬天水龍頭結冰爆裂。 其實,由於水龍頭自己並不會發熱,所以用布來包裹並沒有保溫的效果。倒是有一樣比包布更重要的事情,常為人們忽略,那就是應該在冬天來臨前將室外水龍頭里的水放空。要放空水龍頭,首先要找到控制水龍頭的水閥(shut off valve。水閥通常就在安裝水龍頭的牆體的另一邊,即室內和水龍頭差不多高度的位置。找到水閥後將其關閉,然後打開水龍頭的開關將裡面剩餘的水放掉,這樣就不存在冬天水龍頭結冰爆裂的問題了。 3.灌溉系統放水: 有些物業在院子裡裝有自動灌溉系統,這些埋在地下的水管在夏天時可以自動定時灌溉草地和花木等。不過由於這些水管是埋在地下不到一尺深的位置,在冬天可能會結冰爆裂,而造成草地的地下滲水。 維修埋在土裡的水管是很麻煩的事。所以,防患於未然,在冬天到來之前將水管裡的水放空就是很重要的事。放空地下水管裡的水需要用到特殊的工具,因此還是找專業的人士來處理比較好。 4.外牆的檢查: 物業的外牆上會有窗戶,通風口等設施,這些設施和牆體接觸的地方在物業剛造好時會進行密封處理(caulking,以防漏水。然而經過一段時間後,原先的密封會老化,脫落,造成外牆上出現縫隙。這些縫隙不但會讓雨水漏入牆體結構,而且會將室內比較溫暖的空氣漏到室外。 定期地檢查外牆的密封狀況是物業維護的一項重要內容。如果發現有舊的caulking開裂或脫落,就需要及時地對產生縫隙的地方重新caulking。 檢查木牆是否破損，開裂，以及油漆面是否剝落，起殼。檢查金屬和塑料牆面是否破損。長在牆四周的樹木，灌木以及攀緣植物（如常春藤，葡萄藤等），應注意修剪，確保這些植物不影響外牆、窗戶、門、屋簷、排水管等。 檢查基礎牆的裂縫和洞，若漏水，立即維修。靠近基礎牆四周盡量不種植物。 5.清潔保養前後院 維護和保養草坪。這是一年中最重要施肥時段！在秋天，為你的草坪增加營養，冬天來臨之前最後一次割草，保養割草機，給緊實的土壤鬆土來通氣或清除草地上的落葉和雜草。 維護游泳池。用水池真空軟管清洗泳池底部；用網兜去除浮在水面的枯枝敗葉；均衡池水的化學成分；為泳池做一次沖洗並加入除藻劑；把水位降低至排污口以下4 - 6英寸的位置並關閉閥門。 檢查戶外照明系統。隨著白天漸漸變短，良好的的照明可以在夜間為你的花園帶來生機。檢查你的戶外燈具，以確保它們正在正常工作並替換掉那些已經壞掉的燈具。盡量選用低壓或者太陽能照明系統，因為用它們來點綴庭院、人行道、露台、車道和花圃既實惠又環保。 6.檢查和清潔煙囪: 煙囪如果堵塞情況十分嚴重，供暖燃燒的廢氣無法排出，入冬之前，業主可自行檢查物業的煙囪情況。首先要查看屋頂有無石頭碎末。煙囪外牆的石頭年久失修容易風化，風化後就會落下石頭碎末。 還要看看煙囪外牆面的石頭有無開裂、跌落。其次要看煙囪外牆的水泥有無出現裂縫或小洞。如果水泥有裂縫，就比較容易漏水。最後，要看看煙囪的蓋有無遺失。如果煙囪的蓋丟失了，就非常容易漏水。如果業主在檢查煙囪的時候發現上述問題，就要及時尋找專業人士進行修理。 7.室內的通風: 冬季由於氣溫低,很多人家都把門窗緊閉,有的甚至整個冬天都不開窗。封閉的室內空氣流通會變差,由於家居生活(occupancy activities會產生很多水汽,比如煮食,洗澡,甚至人體的呼吸等,水汽在碰到較冷的物體(通常是窗玻璃會凝結,於是玻璃窗上就會出現大量的冷凝水。順著玻璃往下流的冷凝水積聚在窗槽裡,會對窗框結構造成損壞。 趁著好天氣時開一下窗,讓屋子裡換一下新鮮空氣,對物業來說非常重要。 另外一個解決辦法是調低室內的濕度。每幢物業里通常會有一個濕度控制器,一般裝在走廊的牆上。當濕度控制器測到室內的濕度大於其預設的濕度時,就會自己啟動排氣扇(一般是洗手間裡的,由排氣扇將潮濕的空氣排出室外,直到室內的濕度達到或低於預設值。有人因為嫌排氣扇的聲音太煩而把濕度控制器上的預設值調整到很高,甚至直接調到OFF的位置。這樣一來儘管室內濕度很高,排氣扇卻不會啟動工作,時間一長,室內的空氣濕度會越來越高,潮濕的空氣對家居環境和人體健康都會造成不好的影響。 濕度控制器上一般都有一個濕度控制參考值的表,使用者可以根據室外的溫度來設定室內的濕度。合適的濕度對物業的保養和人體的健康都有極大的好處。 8.地漏加水: 很多人可能從來也沒有留意過家裡的地下室(Basement有個地漏。在裝修好的(finished地下室裡,地漏通常都會在洗手間的地上,而在未裝修過的(unfinished地下室裡,地漏可以直接在地上找到。 地漏除了排水,還有一個很重要的作用,就是在地下部分有個P形的彎管可以保存一些水,用以阻止地下污水管的異味進入物業。秋冬季節由於物業裡開暖氣的關係,空氣會比較乾燥,地漏如果數天沒有排過水的話,本來存在裡面的少量水很容易蒸發掉,造成地下廢水管的異味進入物業。 解決的方法很簡單,只要每隔幾天往地漏裡倒入一小杯水,讓彎管裡面有水能阻隔地下的異味即可。 9.檢查門窗的密封狀況: 入冬前檢查所有門窗的密封性，這是節省暖氣費最好的方法，如果有問題趁著天氣暖和趕快維修。檢查門和窗框與牆之間的嵌縫材料，通常是矽膠或油灰是否老化龜裂，橡膠密封條是否完整, 油漆是否剝落。 門窗的漏氣是造成物業不夠暖的最重要的原因。統計數據顯示,秋冬季節裡,物業裡有三分之一的熱量通過門窗的縫隙流失,從而造成很大的能源的浪費。 傳統的單層玻璃窗對阻止熱量流失起到的作用極其有限。大量的熱量通過單層的玻璃傳到了室外。冬季的時候如果在室內用手摸一下單層玻璃窗,會覺得玻璃很冷。相反,如果在室外用手摸一下,就會覺得很溫暖。這就是單層玻璃在冷熱空氣之間進行著熱量的傳遞。雙層甚至三層的玻璃窗就有好得多的隔熱(冷效果。 需要留意的是,如果窗的雙層玻璃之間出現水汽,那就說明這扇窗漏氣了。窗的漏氣是由雙層玻璃的密封條老化或損壞引起的。如果窗出現漏氣的狀況,那麼這扇窗的隔熱(冷效果已經很差了,應該儘早修理或更換。 有人會把窗玻璃上因密封條漏氣而造成的水汽和前述因室內濕度過高而在窗玻璃上凝結的水汽混淆。其實區分起來很簡單:因漏氣而造成的水汽凝結在兩層玻璃的中間,用手摸是摸不到的;而因濕度高而造成的水汽凝結在玻璃靠室內的一側,用手能摸到。 10.檢查供暖系統，更換空氣過濾網: 天氣轉涼時,暖風供暖系統(Forced air furnace開始給物業供暖。在此之前,很多人都會漏掉一件很重要的事情,就是檢查一下供暖系統的空氣過濾網(air filter。空氣過濾網的作用是將從室外進來的空氣中的灰塵等雜質過濾掉,以保持室內空氣的清潔。 空氣過濾網一般安裝在熱風爐的進氣管道靠近爐身的位置,可以很容易地用手將其取出。 空氣過濾網分兩種:一次性使用的和可以重複使用的。一次性使用的過濾網一般是紙質的,如果髒了,只需將其扔掉,更換新的即可。可以重複使用的過濾網一般是塑料製成,可以先用吸塵器將上面的積塵吸掉,然後用水清洗,等晾乾後再裝回。 高效暖氣爐（High Efficiency Furnace）應兩年做一次維護（需要定期維護）。 清潔室內通風管道；檢查室內各個屋子暖氣出風口和回風口是否工作，沒有被遮蓋。檢查閣樓確保它有通風。 11.檢查修補車道: 車道Driveway分為瀝青路面和鋪磚車道，瀝青路面最主要要防凍融，平常不起眼的裂縫，經過冬天的凍融，可能會給你的車道造成傷害。建議一些小的裂縫可自己處理。 對於鋪磚的車道，現在用的新磚，四周有設計專門留有膨脹的距離，記得除磚縫之中的雜草。另外，如果磚之間舖的是普通沙子的話，如果發現漏沙的現象，可自行補充，以防落泥長草。如果鋪用的是膠沙，一般不會出現流失的情況，如果發現長草的地方，可自行除草補上。 12.檢查保養陽台： 入冬之前是去除露台表面的霉變和污漬最佳時機，防止濕氣侵襲。可使用專業的防雨露台油漆，為你的露台加個保護膜。及時檢查門廊和露台木頭是否破損，腐爛和蟲子侵襲，檢查踏步和扶手是否鬆動，油漆是否剝落。如果有這種情況發生，業主應當及時修補，防患於未然。