溫哥華房地產市場正面臨關鍵轉折點，隨著建築成本上升、通脹加劇及市場不確定性，許多開發項目陷入困境。為防止房市進一步放緩，市政府推出財務與監管紓困措施，協助發展商維持項目可行性並確保住房供應。

問題：成本上升與停滯的開發項目

溫哥華的發展商正面臨建築成本飆升的挑戰。自2017年以來，建築費用上漲68%，但租金僅增長 42%。同時，房屋銷售與預售停滯，使發展商難以獲得融資。

溫哥華城市規劃、城市設計與可持續發展總經理Josh White 指出： "我們正處於一個關鍵時刻。過去投資者預期房產升值，但這種預期已經消失，發展商現在難以預售單位並獲得建設融資。"

案例：Commercial-Broadway Safeway重建項目

一個典型案例是Commercial-Broadway Safeway 重建項目，由Crombie REIT 與 Westbank 開發。該項目最初計劃為分層產權住宅（strata ownership housing），但因財務壓力，發展商不得不改為出租用途，並增加樓層高度以提升密度。White指出，許多項目面臨類似挑戰，需要更高密度開發來抵消成本。

支持發展商的關鍵措施

為解決這些問題，溫哥華市政府推出多項財務紓困措施：

• Deferred Development Cost Levies（DCLs） —— 發展商通常需提前支付DCL費用，以資助道路、排水系統及公園等基礎設施。新政策允許發展商分三期支付，最長可達3.5 年，減輕財務壓力。

• Adjusted Community Amenity Contributions（CACs） —— CAC最低支付門檻將從 2,000萬加元降至500萬加元，而延期付款利率則從 加拿大央行基準利率 +3% 降至 +1%。

• Surety Bonds for Financial Flexibility —— 發展商現在可使用履約保證保險（Surety Bonds）替代信用證（Letters of Credit），釋放更多現金用於建設。

• Fee Freeze for 2025 —— 市政府將取消2025年DCL、CAC及密度獎勵費的3.2% 調漲，幫助發展商控制成本。

潛在問題

儘管這些措施旨在推動停滯的開發項目，市府官員警告，發展商可能難以提供相同水平的公共設施，如公園、學校及社會住房。White 指出，更高密度開發可能無法完全抵消成本上升，導致社區設施減少。

此外，一些批評者擔憂，延遲費用支付可能會造成市府長期財務缺口，影響未來基礎設施資金。

這將如何改善溫哥華的房市？

這些措施旨在鼓勵發展商繼續建造出租及可負擔住房。透過降低前期成本，發展商能夠推進原本因財務壓力而可能被放棄的項目。

對於購房者與租戶而言，這意味著未來住房選擇將增加。隨著更高密度開發獲批，更多出租單位將投入市場，可能穩定租金價格並提升可負擔性。

下一步？

市議會預計近期批准這些措施，可能促成更多住房供應，但官員警告，發展商仍可能因財務壓力難以提供相同水平的公共設施。

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🔗資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac-fees-deferral-housing-supply-slowdown-josh-white#google_vignette 

在溫哥華 (Vancouver) 高端房地產市場出現意外轉折之際，知名發展商Wesgroup Properties正式宣布取消其位於River District的豪宅項目Ardea，原因是面對經濟逆風及市場環境轉變，令項目不再具可行性。

Ardea原本規劃為一個204個單位的高端住宅項目，由五座沿河而建的大樓組成，其中一座獨立設施大樓命名為「Stil Haus」。根據Ardea網站的舊版本，Stil Haus設計靈感來自水療中心，設有蒸氣室、桑拿、熱水按摩池及冷水浴池，並配備健身室及「靜謐禪意花園」。

然而，隨著建築成本上升、利率持續高企，以及房地產市場降溫，Wesgroup決定取消項目。發展商指出，現時經濟環境已改變市場需求結構，令原定規劃難以繼續推進。

業界人士表示，Ardea的取消反映出溫哥華r整體樓市的趨勢——豪宅銷售因按揭規定收緊及經濟不明朗而放緩。此舉突顯買家偏好正在轉變，亦反映出發展商在適應市場現實方面所面對的挑戰。

目前溫哥華正逐漸轉為買家市場，市場供應增加、成交放緩、價格受壓，買家雖然擁有更大議價空間，但同時亦需承擔更高責任，審慎評估項目可行性及發展商的信譽。

分析師指出，儘管Wesgroup在業界享有良好聲譽及穩定交付紀錄，但今次事件提醒買家：「這並非失敗，而是策略調整。」一位地產顧問表示：「對買家而言，這是一個警示：發展商的信譽固然重要，但盡職審查更加不可或缺。」

目前Ardea項目網站已轉至Wesgroup主頁的River District專頁。Wesgroup表示：「根據合約條款，所有買家將獲全數退回訂金。」

儘管項目取消令部分準買家及投資者感到失望，Wesgroup強調，仍致力尋求符合市場需求的未來發展機會，並會繼續在Vancouver地區積極部署。

🔗 資料來源:https://www.ctvnews.ca/vancouver/article/vancouver-developer-cancels-no-longer-viable-luxury-condo-project/ 

溫哥華市長Ken Sim提出2026年「零地稅加幅」目標，但根據提交市議會的市府報告，若要維持24億加元的營運預算，市府必須透過削減開支、提高收費及開拓新收入來源，籌集約1.2億加。

根據 加拿大納稅人聯盟 (Canadian Taxpayers Federation）資料，溫哥華地稅在過去三年已累計上升20%。若議會通過此方案，2026年將不再加稅，但市民需承擔多項市政服務費用上調的影響：

水務費用

市府工程服務經理Lon LaClaire建議，安裝水錶費用按情況上調2%至33%。未來五年，按錶收費水費將累計上升20%，2026年單年升幅為4%。同時，固定費率水費將上調10%至16%。目前溫哥華有10萬個供水連接，其中6.8萬為未裝錶戶，按固定費率收費。新建住宅將全面引入水錶制度，按實際用量收費。

LaClaire表示，加價是為應付 大溫地區 (Metro Vancouver）供水成本，預計2026年溫市需支付1.09億加元，比2025年增加190萬加元。

排污系統

市府建議2026年排污公用事業費上調5.5%，排污接駁費則加幅達16%。LaClaire指出，接駁費上升反映勞工及物料成本增加。市府亦警告，老化排污基建正以超出更新速度的速度惡化。

固體廢物收集

垃圾及綠色回收桶收費將於未來五年上升7.9%。240公升綠色回收桶的年費將由238加元升至254加元。此項收費亦涵蓋部分街道清潔服務。

工程與泊車收費

工程部門的許可、申請及合約費用將上調4.5%。居民泊車許可證費用將由23加元升至55加元，電動車充電費亦擬作調整。大型行人道及路邊露天茶座的牌照費將上調10.5%。

發展許可費

市府發展、建築及牌照總經理Corrie Okell建議2026年各類許可費上調4.5%，包括建築、管道、拆卸及機械工程等。過去三年，許可費已累計上升23%。Okell指出，市府許可項目儲備金目前出現120萬加元赤字，因歷來收費未能覆蓋實際處理成本。

若議會批准上述加價措施，溫哥華市府將可在不加地稅的情況下維持財政穩健，同時繼續投資市政基建與公共服務。

🔗 資料來源: https://vancouversun.com/news/local-news/cost-several-vancouver-city-services-to-rise-under-zero-per-cent-property-tax-goal#:~:text=Vancouver%20Mayor%20Ken%20Sim's%20goal,reports%20sent%20to%20city%20council. 

加拿大邊境服務局（CBSA）週五（4月12日）發佈聲明，指安大略省三間企業因非法僱用外籍工人而被重罰。當中，CDA景觀服務公司（CDA Landscape Services）承認20項未經授權僱用外籍人士的罪名，被處以高達40萬加元罰款。

另兩間涉事企業，分別為TDA景觀服務公司（TDA Landscape Services）及SDA服務公司（SDA Services），亦各承認兩項類似罪名，各被罰款2.5萬加元。

這項調查可追溯至2019年，當時一名外籍人士因涉嫌酒駕被捕。其後，加拿大邊境局與安省省警（OPP）聯手展開深入調查，發現一個跨越多個司法管轄區、遍布安省南部、東部及大多倫多地區的非法外籍勞工網絡。

CBSA在聲明中指出：「調查期間，我們發現有超過700名外籍人士，在沒有合法工作許可的情況下，為該組織工作。」

據了解，當中部分人士已因有刑事紀錄而被認定為「不予准入」，並被遣返回國。

CBSA情報與執法副主席亞倫·麥克羅里（Aaron McCrorie）表示：「這些指控與判決反映了我們調查的全面性，以及我們對維護加拿大移民制度完整性的承諾。」

根據資料，CBSA於2024年共遣返16,470名外籍人士，並計劃於2025至2027兩個財政年度內，將遣返人數提高至20,000人，增幅達25%。

另一方面，加拿大移民、難民及公民部（IRCC）數據顯示，2024年因違反臨時外勞計劃（TFWP）規定而被罰款的僱主，總罰款金額已突破410萬加元，相較2023年的267萬加元增長55%。

過去一年，政府對154間違規企業開出罰單，平均每宗罰款高達26,917加元，金額幾乎為2023年平均水平（13,917加元）的兩倍。

CBSA並未說明被僱用的外籍人士是否是透過臨時外勞計劃進入加拿大工作。

全球最具影響力的人工智能公司之一正向加拿大遞出橄欖枝，提出一項可能改變本國數碼基建的合作計劃——但亦引發對國家主權的激烈討論。

OpenAI，即開發ChatGPT的公司，正考慮在加拿大興建數據中心，以支援其全球擴展計劃，包括美國（United States）規模達5,000億美元的「Stargate」項目。加拿大的低成本能源及穩定基建令其成為理想選址。

「加拿大擁有建構AI模型所需的各種要素——無論是能源、資源，甚至是技術實力與意願，」OpenAI美加公共政策及合作主管Chan Park在多倫多（Toronto）Elevate Fest受訪時表示。他已與包括人工智能部長Evan Solomon在內的多位官員會面，商討潛在合作。

OpenAI此舉正值加拿大積極推動「數碼主權」——即確保本國能掌控自身的數據與科技基建。面對美國日益保護主義的政策，加拿大正加快本地AI發展，以減少對外依賴。

然而，OpenAI則主張其在加國的投資可協助推動「民主AI」，並透過「OpenAI for Countries」計劃協助各國建立本地能力，即使基建由美國公司擁有。

主權與合作的兩難局面

專家警告，與外國企業合作可能削弱加拿大對數據的掌控力。「大部分加拿大數據實際上由美國公司處理，」約克大學（York University）政治學副教授及加拿大研究講座教授Jennifer Pybus指出。「加拿大希望擁有更多自主權，掌控本地人的數據。」

問題更複雜的是美國2018年通過的《CLOUD法案》，容許美國政府存取由美國公司擁有的伺服器上的數據，即使該伺服器設於海外。加美雙方已就此法案談判三年，但仍未達成協議。

魁北克市（Quebec City）國家行政學院（École nationale d'administration publique）政治學教授Guillaume Beaumier指出，加拿大現有的雲端儲存與數據中心多由Microsoft、Amazon及Google等美國企業擁有。「即使數據在加拿大處理，法律上仍受美國管轄。」

Microsoft高層早前在法國聽證會上亦承認，因受《CLOUD法案》約束，無法向歐盟成員國保證數據主權。

環境與政策考量

除了法律問題，數據中心亦極為耗能。Pybus估算，一個大型設施的耗電量相當於800萬至1,000萬個加國家庭，冷卻系統每年更可能耗用達10億加侖水。

儘管如此，OpenAI仍強調其在加國的設施將遵守本地法律與私隱標準。「我們理解加拿大政府與企業的關注，並希望AI生態系統能植根於加國價值，」Park表示。

Solomon部長辦公室則澄清，與OpenAI的會面屬例行交流，並不代表任何合作或立場。「部長定期與本地及國際科技領袖會面，以推動加拿大的數碼與AI策略。所有基建項目——無論由本地或外國企業承建——均須完全符合加拿大法律及監管框架。」

創新與自主的平衡點

儘管疑慮重重，專家亦認為加拿大不能因顧慮而阻礙自身AI發展。「我們要務實，不能築起數碼圍牆，幻想本地企業能獨力完成所有基建，」加拿大創新者協會（Council of Canadian Innovators）主席Benjamin Bergen指出。

他認為與外國企業合作可帶來「淨效益」，但亦提醒任何主權上的讓步都需審慎考量。他與Beaumier均強調，加拿大應投資本地技術，減少對外依賴。

例如，多倫多（Toronto）AI企業Cohere最近已與聯邦政府合作，其他公司亦正推動政府採用本地雲端服務。「這些企業雖未達Amazon或OpenAI的規模，但我們要由支持本地技術開始，」Bergen說。「這些技術是不可妥協的主權資產。」

在全球AI競賽中，加拿大正面臨抉擇：是否能在不犧牲主權的情況下，善用外資力量推動本地創新？答案仍待揭曉。

🔗資料來源: https://www.cbc.ca/news/business/open-ai-canada-data-centres-digital-sovereignty-9.6935195