在房屋市場持續低迷之際，溫哥華（Vancouver）市議員 Sean Orr（COPE黨）提出大幅改革空置住宅稅（Empty Homes Tax，EHT），建議加稅並擴展至未售出新建單位，以應對住宅閒置問題並為可負擔房屋項目籌集資金。此舉引發外界關注：租金成本會否因此改變？

根據 Orr 將於下週提交市議會審議的動議，他建議由 2026 年起，將現行 EHT 稅率由 3% 提高至 5%。以一個估值為 $100萬加元的空置單位為例，新稅率下每年需繳稅 $50,000加元，遠高於現時的 $30,000加元。

Orr 同時建議取消現時對空置新建單位的豁免，並於 2026 年起引入 1% 的新稅率。此外，他亦呼籲進行研究，探討對未售出的新建住宅徵收遞增稅率，由 1% 起逐年上調，以打擊長期閒置。

這些建議與市府職員及外部顧問（包括 Ernst & Young）過往多次提出的審慎立場有所不同。他們曾警告，進一步加徵 EHT 可能出現邊際效益遞減，甚至引發意料之外的負面影響。2023 年 5 月，由 ABC Vancouver 領導的市議會曾因上述憂慮而撤回原定加至 5% 的加稅計劃。

EHT 最初於 2017 年推出，當時正值房地產投機活動高峰。2017 至 2023 年間，該稅項為市府帶來約 $1.7億加元淨收入，主要用作推動房屋項目及鼓勵空置單位重投租賃市場。自政策實施以來，空置住宅數量持續下降，由 2017 年逾 1,000 個減至 2022 年僅約 100 個。

然而，自 2023 年底起，溫哥華房市明顯轉弱。高按揭利率、建築成本上升及銷售疲軟導致多個項目停滯、取消甚至開發商破產。一些發展商裁員或進入接管程序，亦有業界警告，聯邦及省級對外國買家的限制措施正加劇供應困境。

Orr 的提案旨在向發展商施壓，促使他們降低未售單位價格。不過，批評者認為此舉可能進一步動搖本已脆弱的市場。市議會預計將於未來數日審議該動議，屆時將就如何平衡房屋可負擔性、市場穩定性及市府財政收入展開辯論。

🔗資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-empty-homes-tax-eht-sean-orr-cope-hike-proposal 

大家對買房的黃金法則「location，location，location」耳熟能詳。但到了溫哥華，即使居住在地鐵沿線、名校旁或新商業區，房地產帶來的好消息背後，也可能藏著一筆筆逐年增長的地稅負擔。

每年的地稅根據房產估值浮動，而 BC 省物業估價局（BC Assessment） 在估值時會考慮多項因素，包括房屋面積、房齡、保養狀況、交通噪音、附近設施等等。也就是說，哪怕你並不打算出售房產，房屋的潛在增值也可能讓地稅大幅飆升，讓不少業主感到壓力沉重。

👉🏻高密度開發地區的業主稅負重

例如，溫西的 Broadway 和 Cambie 走廊一帶，由於大規模的開發計劃，房屋未來價值被過分提前透支。雖然業主未必能立即受惠於地區增值，但卻不得不為高昂地稅掏腰包。

幸運的是，BC 省物業估價局的評估規則中提供了一項 鮮為人知的緩衝條款，專為因開發項目或市場上漲而導致房產潛在價值飆升的自住業主設計。該條款允許業主申請特別評估，以確認房產的 實際住宅價值，而非因開發潛力增加的「最高與最佳用途價值」。

👉🏻省下$14,000！特別評估的威力

據《Vancouver Sun》報導，溫哥華 Cambie 走廊的某位業主就因申請特別評估，成功將房屋地稅減免 $14,000！對於像這樣高開發潛力地區的業主來說，這筆節省無疑是一大福音。

那麼，究竟哪些業主符合條件，可以申請特別評估呢？

👉🏻特別評估的申請條件

物業基本條件：

1. 占地面積不超過兩公頃；

2. 僅用於住宅用途；

3. 房屋內的住戶不超過三個家庭。

居住時間要求：
房主或其配偶必須將該物業作為主要居所，並已居住 至少10年。

市場價值條件：
房屋的再開發價值必須高於其現有住宅用途的市場價值。

👉🏻如何申請特別評估？

符合條件的業主可以聯絡當地 BC 物業評估辦公室提交申請。根據評估員 Bryan Murao 的說法，業主最遲可在每年 11月30日 提交申請，而若在次年 1月31日 前提出申請，則將轉為評估上訴處理，與特別評估的程序略有不同。

根據CBC報導，自10月1日起，BC省大部分公路要求所有車輛必須裝備冬季輪胎（雪胎）或防滑鏈。這項規定每年自10月1日起生效，並持續至次年3月31日。部分高速公路，如山口路段及高降雪量的鄉村道路，則會延長至4月30日。

儘管南部沿海地區氣候較為溫和，大溫哥華地區和南溫哥華島的許多公路獲得豁免，但例如1號高速公路Malahat路段等路段仍需遵守冬季輪胎的規定。而南部沿海部分路段，如海天高速公路，也在要求裝備冬季胎的範圍內。

🔹冬季胎要求涵蓋以下範圍：

• BC省北部所有公路

• 內陸地區的所有公路，例如Hope以東的1號高速公路

• 南部海岸部分公路，包括海天高速公路

• 溫哥華島部分公路

重量超過11.78噸的卡車和重型車輛也必須在這些路段上攜帶防滑鏈。

🔹合適的冬季輪胎標準

根據BC省政府的規定，合格的冬季輪胎胎面需印有M+S（泥雪標誌）或山峰/雪花符號，且胎紋深度至少需達3.5毫米。如果未按要求安裝冬季輪胎的乘用車，可能會面臨$121加元的罰款。未攜帶防滑鏈的商用車輛可能會被罰款$196加元，若繞過防滑鏈檢查區域，罰款可能高達$598加元。

🔹冬季胎的重要性

道路安全組織「工作中的道路安全」（Road Safety at Work）項目主任Trace Acres表示，冬季輪胎不僅在雪地和冰面上發揮作用，還能在寒冷、雨天及夜間低溫條件下提供更好的抓地力。Acres指出：「在這個季節，冬季輪胎是任何車輛上最重要的安全裝備之一。及早安裝它們，可以幫助保障駕駛員及乘客的安全。」

專家建議，一旦氣溫降至7攝氏度，即可考慮更換冬季輪胎。

🔹加拿大人愛去哪裡換雪胎？這三個地方最受歡迎

在換雪胎這件事上，加拿大人通常會選擇以下三個地方：汽車車行、Costco 和 Canadian Tire。如果你開的是豪車，車行通常會提供質量較高的雪胎，但如果你覺得太貴，也可以選擇去 Costco 或 Canadian Tire。

Costco vs. Canadian Tire：哪裡換雪胎更划算？

其實沒有明確答案，這兩家店的價格差不多。去 Costco 換雪胎的好處是你可以順便逛超市，買些日常用品。而在 Canadian Tire，你則能購買一些工具或家電產品。

🔹貴的雪胎和便宜的雪胎差距不大？

雪胎的價格範圍從大約 200 加元到 400 加元不等，但實際使用體驗上差別並不太大。特別是在溫哥華，雪量通常不大，路面也不會經常結冰。因此，入門級的雪胎已經足夠應對溫哥華的冬季環境，比高級的四季胎或夏季胎更安全穩定。如果預算充足，當然可以選擇更高級的雪胎，但對於多數人來說，價格較為合理的選擇就已經很實用了。

🔹冬季車輛保養，這些小物件也不能少

除了雪胎，冬季養車還有一些必備的小工具，價格不高但非常實用：

1. 雪刷（Snow Brush）：既能清理車上的積雪，又能刮除冰層，且不會損傷車輛表面，一般 50 元以內就能買到優質的雪刷。

2. 擋風玻璃防雪罩（Windshield Snow Cover）：可以防止擋風玻璃結冰，但需注意有些防雪罩可能會黏住玻璃。

3. 防凍液（Antifreeze Engine Coolant）：在極端寒冷天氣下對發動機保護有幫助，但在溫哥華大多數時候用不上。

4. 太陽眼鏡（Sunglasses）：冬季開車時，尤其是下雪後陽光反射強烈，佩戴墨鏡可以防止雪盲症等視覺不適情況發生。

這宗法律糾紛牽涉到位於大溫地區Citrus Wynd街的兩處海濱物業。Citrus Wynd是一條僻靜的內街，兩幢毗鄰的豪宅面朝馬蹄灣（Horseshoe Bay）以北的豪灣（Howe Sound）。

根據法庭文件，約二十多年前，西溫市政府批准了一項許可，將Sunset Beach社區Citrus Wynd街的一塊陡峭的海濱土地分割為兩個地塊。

2012年，西溫市政府再次發放許可，同意在Citrus Wynd街道8540號及8520號地塊建造兩幢由同一建築師設計、風格相似的房屋。

2015年，其中一幢房屋在8540 Citrus Wynd地塊建成，並最終於2019年由現任業主Philipp Blanke購得。根據BC Assessment數據，今年8540號的估值超過662萬元。

據2016年的房產廣告，8540號是一幢「全新定制」的豪華住宅，擁有五間臥室、五個半浴室，建築面積約5800平方英尺，並享有「無阻擋的海景和山景」。

Blanke在入住8540號後，對相鄰8520號地塊的新房建設提出異議，並兩度提起訴訟。

根據法庭文件，鄰居Wolfin夫婦於2018年申請了開發許可，希望增加房屋的高度和樓層數，並減少前院的退讓距離。此許可於2019年獲得批准，但由於新冠疫情影響，實際施工被推遲，開發許可的有效期也超過了原本設置的24個月。

2023年，西溫市規劃主管批准了對8520號開發許可的延期及一些輕微修改後，Wolfin夫婦開始施工。

根據BC Assessment數據，今年8520號的估值為288.3萬元，估計該房屋仍在建設中。若建成，估值應該與8540號相當。

Blanke隨後向Wolfin夫婦表達了對他們施工計劃的不滿，擔心他們的新房將影響自己住宅的隱私和採光，並要求對方修改設計減少遮陰影響，但遭到拒絕。

於是，Blanke將西溫市政府及其鄰居告上BC最高法院，指控西溫市政府在延長開發許可時程序違規，未充分徵求他的意見，也未正確考慮對他房產的影響，請求法院撤銷市府頒發的開發許可，並申請一項臨時禁令，阻止鄰居在他們的土地上施工。

2024年5月，BC省最高法院駁回了Blanke的訴求。

法官Michael Thomas的裁決稱，Blanke在購入房產時即已知曉鄰居地塊已獲得開發許可，且在2018年發放許可前，距離擬建房屋50米以內的鄰居都曾收到過通知，但當時沒有任何業主（包括Blanke的房屋前任業主）提出異議。

Thomas法官還指出，Wolfin夫婦從2017年起就為建造他們的養老住宅做準備，已投入超過90萬元用於諮詢、許可及施工前準備工作，法院應考慮他們的實際困難。

此外，Thomas法官還提到，Blanke主要擔心鄰居的房屋會影響「他的園藝興趣和住宅的舒適性」，但法官指出，雖然這些擔憂合理，但並不屬於市政府開發許可指南所關注的範疇。

2025年1月，Blanke向BC省上訴法院提起上訴，認為下級法院的法官在法律上存在錯誤。

Blanke認為BC省最高法院的法官錯誤地認為西溫市政府的所有決定都是合理的，也錯誤地判定西溫市府未違反程序公平原則。

然而，BC省上訴法院駁回了上訴，三名法官組成的合議庭幾乎在所有問題上都站在了市府一邊。

上訴法院法官Barbara Fisher在3月21日的判決中指出，「上訴人在整個爭議過程中的論點都集中在分區和程序規章制度中產生的狹隘且高度技術性的法律問題上。」

她同時指出，「合理性」的評估應該放在市府的立法和決策權的背景下考慮。上訴人的「這種做法也忽視了鄰居夫婦所遭受的不利影響，他們只是在竭盡全力應對在自家地塊上建造房屋所需的、相當複雈的法規和審批。」

Fisher法官表示：「在這一事件的背景下，上訴人在2023年許可延期事項上的利益明顯次於鄰居夫婦的利益，以至於他沒有法定權利向市政府陳述意見。儘管如此，他還是設法向市政府及鄰居表達了自己的顧慮，儘管這個過程可能令他感到沮喪。」